Hrvatsko tržište nekretnina u eurozoni najsličnije slovenskome

U nedavnoj analizi Europske središnje banke o financijskoj stabilnosti ističe se kako bi moglo doći do snažnijeg pada cijena nekretnina uslijed rasta troškova hipotekarnih kredita budući da takav razvoj situacije čini nekretnine teže priuštivima za građane i manje isplativima za ulagače.

Prema jednom modelu, rast u kamatnoj stopi na hipotekarne kredite za jedan postotni bod, ako je sve ostalo nepromijenjeno, u roku od dvije godine dovodi do pada cijena nekretnina za pet posto, a investicija za osam posto.

Pad cijena nekretnina, naravno, bio bi dobra vijest za one koji žele doći do krova nad glavom, no otvara se pitanje koliko su ujednačena kretanja na tržištu nekretnina unutar eurozone i Europske unije (EU) i kolika je korelacija između Hrvatske i drugih tržišta na tom prostoru.

Ilustrativno može poslužiti podatak da su u prvom tromjesečju ove godine cijene nekretnina u eurozoni rasle 0,4 posto na godišnjoj razini, a najveći rast zabilježen je u Hrvatskoj, gdje su cijene u prosjeku rasle 14 posto.

"Tržište nekretnina svake zemlje na svijetu u pravilu korelira s ekonomskim ciklusom. Kretanje gospodarstva i kamatnih stopa ima snažan utjecaj na tržište nekretnina u svakoj zemlji. S obzirom (na to) da je uslijed globalizacije svijet povezaniji nego ikada, u mnogim zemljama imamo preklapanja ekonomskih ciklusa, a primjer je globalna financijska kriza iz 2008. Međutim, osim što su intenzitet i (…) trajanje ekspanzije ili kontrakcije različiti među zemljama, isto tako imamo i specifične karakteristike svakog tržišta nekretnina. Glavni utjecaj na cijene nekretnina čini odnos ponude i potražnje. Model i spomenuta projekcija stope kretanja cijena ne mogu biti univerzalni za cijeli EU. Svaka članica ima svoje specifičnosti u ekonomiji, bankarskom sektoru, političkoj situaciji, poreznom tretmanu rada i nekretnina te stanju na tržištu nekretnina. Hrvatska je imala najveći rast cijena nekretnina u 2022., ali je isto tako među zemljama s najvećim rastom BDP-a i sporijim rastom kamatnih stopa na hipotekarne kredite", objašnjava voditeljica odjela za investicijske transakcije u tvrtki Colliers Klara Matić.

Kad je riječ o kretanju cijena ove godine, hrvatske su specifičnosti, logično, ulazak u eurozonu i Schengen, no i premala ponuda nekretnina u odnosu na potražnju.

"Također, građani su kroz ulaganje u nekretnine namjeravali i uspjeli zaštititi svoju imovinu od visoke inflacije. Većina rasta cijena je odrađena kroz 2022. Naravno da tako visoke stope rasta cijena nisu održive i to se već vidi po značajno smanjenom broju transakcija. U 2022. je bilo oko 20 posto manje prodanih stanova u Hrvatskoj i 15 posto u Zagrebu u odnosu na 2021. godinu", kaže Matić.

Klara Matić

Kako ističe, a to i ne zvuči previše neočekivano, unutar eurozone, odnosno EU-a, Hrvatska najviše sličnosti u kretanjima na tržištu nekretnina pokazuje sa svojim sjeverozapadnim susjedom Slovenijom.

"U segmentu komercijalnih nekretnina Hrvatska je po prinosima i apsolutnim cijenama već nekoliko godina podjednaka sa Slovenijom, uz bolju likvidnost zbog većeg tržišta. U segmentu stambenih nekretnina Slovenija je još uvijek skuplja, i relativno u smislu odnosa plaća i cijena nekretnina, i u apsolutnom iznosu. Obje zemlje su u 2022. zabilježile dvoznamenkasti rast cijena stambenih nekretnina uz vrlo slične trendove u odnosu ponude i potražnje", pojašnjava Matić.

Kakvo se onda kretanje može očekivati na hrvatskom tržištu nekretnina?

"Podaci pokazuju da je krenulo hlađenje tržišta, ali zbog nedostatka ponude nekretnina ne treba očekivati značajnije korekcije cijena, pogotovo u kratkom roku. Pod nedostatkom ponude ne mislim samo na manjak novogradnje, jer se još uvijek puno manje gradi u odnosu na razdoblje od 2003. do 2008. godine, nego i na činjenicu da je puno starogradnje nestalo s ponude za prodaju ili dugoročni najam jer vlasnici nemaju motivaciju staviti nekretnine na prodaju ili u funkciju. Broj projekata u najavi je ograničen, velikim dijelom zbog nedostatka većih zemljišta i aktivnijeg prostornog planiranja. Osim Šibenika, ostali veći gradovi ne rade dovoljno po pitanju aktivacije javne imovine i urbane regeneracije velikih brownfield projekata. Rast kamatnih stopa će s jedne strane ohladiti potražnju, ali i developerima će biti skuplje graditi, pa ćemo imati još manje novogradnje", smatra Matić.

Bloomberg Mercury

Uočljiva je i razlika u načinu funkcioniranja tržišta i kad je riječ o komercijalnim nekretninama budući da je, kako ističe Matić, hrvatsko tržište manje volatilno nego veća tržišta, pa cijene u dobrim vremenima sporije rastu, a u lošim sporije padaju.

"Na najrazvijenijim tržištima Zapadne Europe se u par mjeseci dogodi promjena prinosa za dva postotna boda, a kod nas se takve promjene događaju kroz nekoliko godina. Prinosi su i dalje u apsolutnom iznosu među najvišima u Europi, pa smo kroz prizmu prinosa prilagođenog za rizik zanimljivi investitorima. Mnogo investitora ima dugoročnu strategiju, pa ih kratkoročni poremećaji u kamatnim stopama ne zabrinjavaju previše. Fundamenti su i dalje dosta dobri u svim segmentima i potražnja za kvalitetnim nekretninama premašuje ponudu. Otkad smo ušli u eurozonu i Schengen primjećujemo povećan interes investitora. Više stranih investitora smatra da za Hrvatsku tek najbolje slijedi", kaže Matić.

U svakom slučaju, očito je da nije tako lako i jednostavno uvijek naći korelaciju između onoga što se na tržištu nekretnina događa na drugim tržištima u eurozoni, odnosno EU-u, i Hrvatskoj.

"Teško je uspoređivati nas s drugim zemljama. Mi imamo svoje apsurde, primjerice jedna smo od rijetkih zemalja na svijetu u kojoj se od poreznih obveznika bez riješenog stambenog pitanja velikim nametima na rad i potrošnju financira socijalna pomoć osobama koje stanuju u vlastitim nekretninama u centru grada. Isto tako, porez na kratkoročni najam stambenih nekretnina praktički ne postoji ili je simboličan, što nije slučaj s dugoročnim najmom, gdje je puno veće porezno opterećenje. PDV na novogradnju je među najvišima na svijetu. Javni diskurs o stambenoj politici se svodi samo na gradnju priuštivog stanovanja, što je mnogo sporija i najmanje efikasna mjera hlađenja tržišta nekretnina od alata koje već imamo na raspolaganju, a to su prije svega fiskalna politika i prostorno planiranje", zaključuje Matić.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar