Regija

Cijene nekretnina u cijeloj regiji divljaju, ali neće još dugo

Izvor: Miro Soldić, Uroš Božin, Suzana Peljto, Mirela Haskić Suša, Vladimir Nikoloski

22. kolovoz 2022, 07:50

U prvom kvartalu 2022. cijene stanova u Hrvatskoj 13,4 posto su veće nego lani

Na hlađenje tržišta mogla bi utjecati inflacija

Potražnja je i dalje velika jer je likvidnost dobra

Cijene nekretnina u cijeloj regiji divljaju, ali neće još dugo

Bloomberg

Cijene nekretnina u Hrvatskoj konstantno rastu već godinama, a taj trend nisu pokolebali ni potresi ni pandemija. Cijene novogradnje u rubnim dijelovima Zagreba u prosjeku se kreću oko 2.400 eura/m², u centru kvalitetnija gradnja ide do 3.000 eura po četvornom metru, a na atraktivnijim lokacijama u gradu Zagrebu cijena novogradnja često dostiže pa i premašuje cijenu od 5.000 eura po kvadratu.

Analitički tim Bloomberg Adrije prognozira smanjenje cijena nekretnina u skoroj budućnosti ili stabilizaciju oko sadašnjih razina. "Kretanje građevinskih dozvola dobar je pokazatelj građevinske aktivnosti za sljedećih šest do 12 mjeseci, a njihovo recentno usporavanje ukazuje na pad u 2023., što posljedično znači da će općenito oslabiti ekonomska aktivnost", istaknuli su.

U prvom tromjesečju 2022. cijene stanova u Hrvatskoj (i starih i novih zgrada) porasle su za pet posto u usporedbi s prethodnim kvartalom, odnosno za 13,4 posto u odnosu na isto razdoblje lani.

Još je impresivniji rast od kraja 2015. godine kada je ekonomska kriza srušila cijene. Naime, cijene stanova od tada su porasle za 52 posto, dok je prosječan rast u Europskoj uniji (bez Velike Britanije) u tom periodu iznosio 44 posto, a u eurozoni 40 posto.

Promjena cijena promatrana paralelno s građevinskom aktivnošću otkriva da je potražnja premašila ponudu. Od konca 2015. gradnja novih zgrada porasla je za 39,2 posto u Hrvatskoj naspram 15 posto u EU-u i 13 posto u eurozoni.

Na hlađenje tržišta mogla bi utjecati inflacija i povećanje kamatnih stopa, ali, s druge strane, potražnja je i dalje velika jer je likvidnost dobra, novac još uvijek jeftin, a Hrvati tradicionalno naklonjeni ulaganju u nekretnine.

Kvadrat u Ljubljani preko 3.600 eura

U 2021. godini svjedočili smo rekordnom rastu cijena stambenih nekretnina u Sloveniji od početka 2007. godine, od kada se ti podaci prate. U odnosu na 2020. godinu, cijene stanova u višestambenim zgradama porasle su za oko 15 posto, a cijene kuća za 13 posto, izvijestila je slovenska geodetska uprava.

Prosječna cijena kvadrata rabljenog stana u drugom tromjesečju je u Sloveniji dosegnula 2.648 eura. Na godišnjoj razini to je rast od 16 posto, a podaci Capital Geneticsa pokazuju kako su i na tromjesečnoj razini cijene bile za preko dva posto više. Najskuplji kavadrati su, očekivano, u Ljubljani gdje su kupci u prosjeku morali izdvojiti 3.644 eura za četvorni metar rabljenog stana, što je 11 posto više nego godinu ranije. Rast cijena u glavnom gradu Slovenije ipak usporava. U odnosu na prvo tromjesečje, kada je cijena kvadrata iznosila 3.606 eura, cijene su porasle za "samo" manje od dva posto.

Najviše su cijene garsonijera, a za njihov kvadratni metar potrebno je izdvojiti 3.905 eura. Za četvorni metar trosobnog ili većeg stana prosječna cijena kvadrata iznosi 3.383 eura. Povećana je razlika u cijeni između novijih i starijih stanova. Za novije stanove, mlađe od deset godina, prosječna cijena prelazila je četiri tisuće eura po četvornom metru. Cijene novogradnji na najpoželjnijim lokacijama kreću se od pet do deset tisuća eura po četvornom metru. Stanovi stariji od deset godina u prosjeku su dosegnuli 3.636 eura.

 

 

Izuzmemo li Ljubljanu iz slovenskog državnog prosjeka, kupci su u prosjeku kvadratni metar rabljenog stana plaćali 2.242 eura. To je gotovo petina više na godišnjoj razini, što pokazuje da cijene izvan Ljubljane i dalje rastu. Rabljeni stanovi i dalje su najskuplji u turističkim područjima statističkih regija Gorenjske Kranjske i Obale. U Gorenjskoj su prosječne cijene bile 3.846 eura, a na Obali 3.723 eura po kvadratu.

Više od tri tisuće eura u prosjeku treba izdvojiti za rabljeni stan u Domžalama, Izoli, Kopru i Škofjoj Loki. Među njima su rabljeni stanovi najskuplji u Škofjoj Loki gdje se za kvadratni metar treba izdvojiti 3.373 eura, dok je prosječna cijena u Kopru 3.326 eura.

Cijena novogradnje najbrže rasla u Srbiji

Cijene novih stanova u regiji u posljednjih 10 godina najbrže su rasle u Srbiji, a u tom su razdoblju skočile čak 35 posto. Taj je postotak nešto niži od prosjeka EU-a, gdje su cijene od 2011. do 2021. porasle 42 posto, pokazuju podaci analitičkog tima Bloomberg Adrije.

Zanimljivo je da su cijene stanova u novogradnjama brže rasle u Srbiji nego u Hrvatskoj i Sloveniji. U prošlom desetljeću rast cijena novih stanova u Hrvatskoj iznosio je 18 posto, a u Sloveniji 14 posto.

Na rast cijena stanova u Srbiji utjecali su pad kamata te rast neto plaća i stambenih kredita, ali i cijena sirovina.

 

 

U prvom tromjesečju ove godine izdano je 21,7 posto više građevinskih dozvola u odnosu na isto tromjesečje prošle godine, što je manje od postotka ostvarenog u zadnjem tromjesečju prošle godine. No od kraja 2014. izdano je čak 553 posto više građevinskih dozvola, što u uvjetima povoljnog gospodarskog okruženja ukazuje na snažan trend u posljednjih osam godina.

Nekretnine u Beogradu skuplje su od ostalih regionalnih prijestolnica. Podaci Deloittea pokazali su kako je prosječna cijena novogradnje u Beogradu u 2020. godini iznosila 1.741 euro po kvadratu. Tada je prosječna cijena stana u Bukureštu bila 1.440 eura po kvadratu, u Sofiji 1.144 eura, a u Budimpešti 2.207 eura.

Prema najnovijoj službenoj statistici, prosječna cijena starogradnje u Beogradu iznosila je 1.773 eura po četvornom metru, a novogradnje 2.304 eura.

Astronomske cijene u BiH

Cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini dosegle su astronomske iznose. Cijena kvadrata u centru Sarajeva dostiže i 6.000 KM (3.067 eura), dok se na periferiji kreću oko 2.500 KM (1.278 eura). Situacija nije bolja ni u drugim gradovima gdje je također zabilježen rast cijena.

Prоsјеčnа ciјеnа prоdаnih nоvih stаnоvа u prvom tromjesečju 2022. godine iznosi 2.240 KM (1.134 eura) po metru kvadratnom, što je u odnosu na prоsјеčnu cijenu prоdаnih nоvih stаnоvа u prošloj godini za 23 posto više, te 24,9 posto više nego u prvom kvartalu 2021. gоdinе.

Razlozi ovakvog trenda leže u rastu prosječnih neto plaća koje su od listopada prošle do ožujka ove godine porasle za 7,4 posto i za 30 posto u odnosu na kraj 2015. godine. Do rasta potražnje za stambenim kreditima dovele su i u niske kamatne stope.

U sektoru gradnje zabilježen je međugodišnji rast od 0,5 posto u prvom kvartalu 2022. godine, međutim, ipak je došlo do zahlađenja u odnosu na drugu polovicu 2021. godine kada je međugodišnji rast iznosio 2,4 posto.

U prvom kvartalu završene su 662 nekretnine, odnosno 15,5 posto više nego lani, dok broj nedovršenih nekretnina iznosi 4618, što je pak 8,2 posto više nego prošle godine.

Tim analitičara Bloomberg Adrije procjenjuje kako bi na cijene nekretnina u BiH negativno mogao utjecati rast kamatnih stopa, rast ponude nekretnina te loši demografski izgledi zbog odljeva stanovništva u inozemstvo. S druge strane, unatoč rastu kamatnih stopa, one su i dalje na povijesno niskim razinama, pa su stambeni krediti kupcima nekretnina i dalje primamljivi. Rast cijena energenata i sirovina te nedostatak radne snage u građevinskom sektoru još bi neko vrijeme cijene nekretnina mogli zadržati na ovim razinama.

Dvoznamenkasti rast i u Sj. Makedoniji

U drugom tromjesečju 2022. godine cijene stanova u Sjevernoj Makedoniji porasle su za 16,5 posto na godišnjoj razini, što je rekordan rast nezabilježen u proteklom desetljeću. Taj je trend počeo lani kad su u četvrtom kvartalu 2021. godine cijene nekretnina porasle za 11,4 posto pa u prvom tromjesečju ove godine za 12,5 posto.

Makedonski građevinari kao glavni razlog rasta navode povećanje troškova gradnje. Njihovu tvrdnju potkrepljuje i statistika. U prvom tromjesečju 2022. u odnosu na četvrto tromjesečje 2021. troškovi gradnje novih obiteljskih kuća porasli su za 7,5 posto, troškovi materijala za 10 posto, a cijena rada za 2,3 posto.

Istovremeno, najveći doprinos potražnji, odnosno rastu cijena stanova, daju povećani obujam stambenih kredita (za 304 posto od 2011. godine), rast neto plaća od 8,2 posto godišnje u razdoblju od prosinca 2021. do svibnja 2022. te za 47 posto od kraja 2011. godine, kao i povećanje raspoloživih sredstava u okviru državnog programa subvencioniranja kupnje stanova.

Analitički tim Bloomberg Adrije smatra da u budućnosti treba očekivati ​​stabilizaciju cijena nekretnina, no to će ovisiti o nekoliko faktora. Naime, najavljeno povećanje kamata na stambene kredite učinit će ovu vrstu zaduživanja manje atraktivnom, unatoč trenutno povijesno niskim kamatama. Očekuje se i povećanje ponude, što bi utjecalo na smanjenje cijena. Valja uzeti u obzir da čak 86 posto makedonskog stanovništva živi u privatnim kućama, dok je europski prosjek 70 posto, što dugoročno može značajno utjecati na potražnju za nekretninama.

Sve vijesti iz rubrike Analiza

Hrvatska poštanska banka
Kompanije

Hrvatska poštanska banka

Hrvatska poštanska banka je 100-postotni vlasnik društava HPB Invest, HPB-nekretnine i Nova hrvatska banka koji zajedno čine HPB Grupu.

25.06.2022

Hrvatska pošta
Kompanije

Hrvatska pošta

Hrvatska pošta nacionalni je poštanski operator Republike Hrvatske te ima vodeću poziciju na tržištu poštanskih usluga.

25.06.2022

Analiza

sve vijesti iz rubrike Analiza