.webp){kind=icon}
Nekretninski cjenovni baloni počeli su se na globalnim tržištima pooštravanjem monetarne politike lagano ispuhavati. Hrvatska s potražnjom koja je i dalje veća od ponude takve trendove ne prati.
Cijene nekretnina na Novom Zelandu najniže su u posljednjih 13 godina, u Londonu su cijene stanova pale za 11 posto u odnosu na rekorde koje su obarale u kolovozu 2020. godine, a naglo su se počele otapati i cijene luksuznih nekretnina od zapadne do istočne obale SAD-a.
Iako je za očekivati da će s povećavanjem kamatnih stopa na kredite potražnja splasnuti, a cijene nekretnina početi padati, na hrvatskom tržištu takvih naznaka još nema.
Rast cijena
Nedavno objavljen Eurostatov izvještaj o cijenama stambenih nekretnina pokazuje kako su one u prvom kvartalu 2022. godine u EU-u porasle 10,5 posto, što je najveći rast u 15 godina. Hrvatska je čak i iznad tog prosjeka jer su cijene stambenih nekretnina u prva tri mjeseca u odnosu na isto razdoblje lani porasle za 13,5 posto. Možda se čini puno, no rekorderi su bile Češka, gdje su nekretnine poskupjele 24,7 posto, Estonija s rastom od 21 posto i Mađarska s 20,6 posto.
Iako je drugo tromjesečje za globalno gospodarstvo zbog posljedica rata u Ukrajini, energetske krize, lockdowna u Kini te inflatornih pritisaka bilo mnogo turbulentnije, za te će podatke europskog statističkog ureda trebati pričekati jesen. U međuvremenu provjerili smo kakvo je stanje na terenu kod onih koji to najbolje znaju - u agencijama za nekretnine.
"Cijene nisu počele padati, još uvijek je potražnja veća od ponude", izjavio je za Bloomberg Adriju Boro Vujović, direktor agencije nekretninama Opereta.
Doduše, istaknuo je kako je, kao i svake godine, primjetan pad prometa nakon završetka natječaja za subvencioniranje stambenih kredita Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), čije se pogodnosti većina kupaca koji nekretninu kupuju kreditom trudi iskoristiti.
Rekordni svibanj
Na posljednji krug APN-ova natječaja za koji je inicijalno predviđeno 50 milijuna proračunskih kuna pristiglo je 5870 zahtjeva za subvencioniranjem. Natječaj je zaključen 22. travnja, a do 6. lipnja za dogovaranje bankovnih kredita bilo je spremno 3900 ugovora i 551 ih je bilo na dopunama. Dotad je APN obradio 5400 zahtjeva.
Prema Komentaru monetarnih kretanja Hrvatske narodne banke, u svibnju je ostvaren dosad najviši mjesečni rast stambenih kredita od prosinca 2011. godine, otkada se podaci prate. Taj je rast, potvrđuju iz HNB-a, posljedica kredita odobrenih u sklopu ovogodišnjega kruga državnog programa subvencioniranja.
U petom je mjesecu izdano ukupno 251,1 milijarda kreditajm od kojih je 70,1 milijarda stambenih, što je 1,3 milijarde kuna (1,9 posto) više nego u ožujku, odnosno ostvaren je godišnji rast od 9,3 posto.
U svibnju je i u Ujedinjenom Kraljevstvu zabilježen najveći rast stambenih kredita u posljednjih osam mjeseci, britanske banke su odobrile 66.163 stambena kredita vrijedna oko devet milijardi dolara (7,4 milijardi funti).
Povećanje kamatnih stopa koje će se nastaviti uvoditi radi obuzdavanja najveće inflacija u 40 godina zaustavit će procvat tržišta nekretnina potaknut pandemijom koronavirusa. Usporavanje tržišta nekretnina već se osjeća, izvijestila je banka Nationwide Building Society koja skok u broju stambenih kredita objašnjava time što su krediti realizirani u svibnju predani na odobrenje prije nekoliko mjeseci, kada rast cijena nije toliko osjetno prijetio životnom standardu kao sada.
"Znakovi usporavanja su vidljivi, broj odobrenih stambenih kredita je u travnju pao na pretpandemijske razine, a istraživanja pokazuju da pada i broj upita potencijalnih kupaca", rekao je još krajem lipnja Bloombergu glavni ekonomist Nationwidea Robert Gardner.
Strani investitori
Na tržištu hrvatske metropole i dalje vlada pomama za svim vrstama stanova. Potražnja nadmašuje ponudu, pa su se u igru vratile i "starogradnje" u središtu grada koje su netom nakon razornih potresa čak i vlasnicima bile neprivlačne te su tražili utočište u novogradnjama u novijim dijelovima grada. Glavna strepnja vlasnicima takvih stanova bila je da će njihovi dotad veoma skupocjeni kvadrati jako izgubiti na cijeni. Nekima se to s obzirom na oštećenja i dogodilo, međutim, interes za njima je ponovno živnuo.
"Stare zgrade u centru su ponovo aktualne na tržištu. Naravno da cijena ovisi o tome kakvu je naljepnicu zgrada dobila jer stan u crvenoj zgradi ima manju vrijednost od zelene. Teško je pričati o prosječnoj cijeni takvih stanova jer na nju utječe puno faktora, ali možda bismo mogli reći da je neki prosjek 2.500 eura po četvornom metru", navodi Vujović.
Dok su građani pohrlili u kredite s povoljnijim kamatnim stopama, sve sumornija ekonomska situacija i sve izraženiji indikatori recesije strane su investitore ohladili od većih ulaganja.
"Smanjio se broj inozemnih investitora koji su do prije nekoliko mjeseci bili prisutni pogotovo u segmentu poslovnih nekretnina kao što su logistički centri i drugi poslovni prostori. Većina je sve operacije stavila u mirovanje", rekao je direktor Operete.
Luksuzne nekretnine
S druge pak strane, strani investitori su itekako agilni i zainteresirani za kupnju luksuznih građevina kojima cijene, usprkos ekonomskim kretanjima koja mirišu na recesiju, rastu.
Potvrđuje to nekretninski developer specijaliziran za luksuzne nekretnine koji je uvjeren da ekonomska gibanja, ma kakva ona bila, neće ozbiljnije poljuljati cijenu najprestižnijih nekretnina na hrvatskom tlu.
"U ovom trenutku bilježimo rast vrijednosti luksuznih nekretnina u Hrvatskoj, prvenstveno zbog male ponude i jako velike potražnje na tržištu. Naglasio bih i da najprestižnije nekretnine u prvom redu do mora uživaju trajnu vrijednost, a zbog limitirane ponude na takvim jedinstvenim lokacijama, tražene cijene kod ovog tipa nekretnina nisu podložne većim oscilacijama bez obzira na promjenjive tržišne uvjete", rekao je za Bloomberg Adriju Marko Pažanin, direktor i partner u Croatia Sotheby's International Realtyju.
Jedna od najekskluzivnijih nekretnina u ponudi Croatia Sotheby'sa je zatonska Rezidencija Admiral iz 15. stoljeća, nekoć ljetna rezidencija dubrovačkog plemstva. Cijene takvih, najskupljih nekretnina dobivaju se na upit, a direktor Sotheby'sa Marko Pažanin ističe kako je privatnost vlasnika najprestižnijih objekata na tržištu temeljna vrijednost tvrtke.
Licencirana fotografija Sotheby's Croatia
Najveći im je izazov, ističe Pažanin, pronaći nekretninu koja odgovara očekivanjima klijenata. "Potražnja za luksuznim nekretninama ne jenjava i veliki dio investitora i dalje je u potrazi za nekretninom koja ispunjava njihove zahtjeve, stoga naši brokeri nerijetko ciljano traže atraktivne objekte na premium lokacijama za točno određene klijente koji su spremni realizirati kupnju u jako kratkom roku", pojasnio je.
Složi li se prodavatelj odmah s procjenom agencije o vrijednosti nekretnine, ona se najčešće proda u roku od šest mjeseci. No postavi li prodavatelj nerealne uvjete po pitanju cijene te tako ispituje tržište i interes za svojom luksuznom nekretninom, tumači Pažanin, njezina prodaja može potrajati mnogo duže.
Pad cijena
Svaki treći kupac nekretnina u Hrvatskoj je stranac, a u priobalnim gradovima udio stranca prelazi i 80 posto. Stoga se može očekivati kako će se, ako se dodatno pogoršaju, globalni ekonomski trendovi negativno odraziti i na potražnju stranih državljana. Pad potražnje, kako to obično biva, utjecat će i na pad cijena nekretnina, komentirao je nedavno za medije Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja trgovaca nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.
Cijene nekretnina nisu izolirane od ekonomskih događanja te je za očekivati da će se usporavanje gospodarstva odraziti i na njih. Na hrvatskom tržištu već se godinama ističe kako nedostaje viskokvalitetnih nekretnina te kako veća potražnja od ponude održava cijene na povišenim razinama. No, prema dosadašnjim iskustvima, globalni trendovi pada cijena nekretnina dolaze na hrvatsko tržište s odmakom od nekoliko mjeseci. Vremena nižih cijena stambenih kvadrata tek dolaze.
--- U pripremi članka sudjelovao Karlo Vajdić
