Konzultantska kuća Avison Young širi prisutnost u jugoistočnoj Europi strateškim partnerstvom u Hrvatskoj, a predstavljat će je poznata lica. Konkretno, tu je riječ o Klari Matić, direktorici AY Hrvatska s kojom smo razgovarali o strateškim ciljevima novog igrača na konzultantskom tržištu, ali i o par osnovnih trendova na tržištu nekretnina.
Kako je došlo do ove suradnje i što AY vidi kao potencijal na hrvatskom tržištu?
Nakon 10 godina rada za druge odlučila sam se osamostaliti. Skupa s dvojicom poslovnih partnera, Filipom Dumbovićem i Markom Vargom, uspjela sam dobiti franšizu Avison Younga. Avison Young je najbrže rastuća globalna konzultantska kuća za nekretnine. Vidimo potencijal na hrvatskom tržištu nekretnine, tržište se razvija, sve je više institucionalnih investitora i stranih developera. Naša uloga je dizanje kvalitete savjetnika i posrednika te pružanje bolje usluge našim klijentima.
Zašto je orijentacija dominantno na poslovnim nekretninama i zašto je naglasak na Adria regiju?
Naši klijenti su investitori u komercijalne nekretnine, developeri te korisnici poslovnih prostora. Komercijalne nekretnine su jedna specifična branša, to su nekretnine koje generiraju prihode, primjerice hoteli, uredske zgrade, šoping centri i logistički centri. Naš ured u Zagrebu će biti centrala Avison Younga za Adria regiju, a unutar godine dana planiramo otvoriti ured u Beogradu. Glavi igrači u komercijalne nekretnine gledaju na našu regiju kao jedinstven prostor i kad uđu u jednu zemlju u pravilu planiraju ekspanziju i u ostale zemlje, primarno zbog sinergijskih učinaka.
Nekoliko je potencijalno većih trendova koje bih volio da prokomentiramo, a prvo je: gdje je to toliko najavljeno hlađenje tržišta?
Ako govorimo o volumenima prodaje onda je vidljivo hlađenje tržišta. U 2023. je prodano oko 24 posto stanova manje nego godinu prije na razini cijele zemlje, a u Zagrebu je lani prodano oko 20 posto manje stanova u odnosu na godinu prije. Cijene nekretnina su usporile s rastom kao posljedica većih kamatnih stopa, ali nije još došlo do promjene smjera cijena. Cijene nekretnina i dalje rastu potaknute rastom ekonomije, većim plaćama i velikim nedostatkom ponude. Fali novogradnje, a postojeći stambeni fond se smanjuje, što zbog dotrajalosti zgrada što zbog korištenja stambenih jedinica u turističke svrhe. Nema korekcije cijene kvadrata dok vlada disbalans ponude i potražnje.
Kako gledate na najavu mirovinaca da se okrenu poslovnim nekretninama kao klasi imovine u koju misle investirati? Hoće li to dovesti do potencijalno veće disrupcije na tržištu?
Mislim da je to dobar potez, pogotovo u kontekstu diverzifikacije portfelja mirovinskih fondova. Komercijalne nekretnine kao investicijski proizvod se po riziku i očekivanom prinosu svrstavaju negdje između obveznica i dionica. Imaju više prinose, ali i rizik od obveznica, a u odnosu na dionice su manje riskantne, što znači i manji očekivani prinos. Prinosi za najbolje komercijalne nekretnine su trenutno oko 7-8 posto. To je prinos bez korištenja kredita, odnosno financijske poluge. Ako se ide s polugom onda je prinos dvoznamenkast. Komercijalne nekretnine imaju predvidljiv novčani tok koji dolazi iz dugoročnih ugovora o zakupu. Štite od inflacije jer su ugovori o zakupu indeksirani, što znači da se zakupnine prilagođavaju inflaciji. Tako da pozdravljamo potez regulatora i mirovinaca. Osim komercijalnih nekretnina, priželjkujem ulazak mirovinaca i u tržište stambenih nekretnina, primarno za dugoročni najam. Gdje su najveće prilike za manje investitore na tržištu nekretnina ako gledamo rok od godine dana? Godina dana je prekratak rok za neku veću zaradu osim ako vam se ne posreći prilika života. Međutim, u dugom roku cijene nekretnina uvijek rastu iznad stope inflacije što znači da imate stvarni rast vrijednosti imovine.
-- Čitav razgovor pogledajte u priloženom videu
.webp){kind=icon}
