Nisu ni Airbnb gosti što su nekad bili, traže više i bolje

Prošlog ljeta je Joan Robertson sa suprugom Markom konačno ostvarila dugogodišnji san kupnje drugog doma kako bi pobjegla od oštrih zima u Minnesoti.

Jedan od sinova, koji voli zabavne parkove, uvjerio ih je kako je dobar odabir Kissimmee na Floridi, južno od Orlanda. Tamo su kupili kuću za 295 tisuća dolara i kako bi lakše otplaćivali kredit planirali prostor ponuditi u kratkotrajni najam gostima.

Preuredili su i obnovili objekt i angažirali fotografa kako bi se njihova ponuda isticala na platformama kao što su Airbnb, Booking i Vrbo. Prošlog su listopada stavili ponudu online nadajući se da će privući posjetitelje željne obilaska svijeta Walta Disneya koji je na samo desetak minuta vožnje.

Deset mjeseci kasnije stvari nisu ispale kako su se nadali.

"Nemamo rezervacija za kolovoz. Ovo ljeto je iznimno slabo", kaže Joan Robertson.

Ona nije jedina koja osjeća problem.

Airbnb, osnovan 2008. godine kako bi na originalan način doveo goste do priuštivog smještaja diljem svijeta, ne samo da je poremetio hotelsku industriju nego je stvorio i potpuno novu vrstu kupaca kuća, one koji su htjeli špekulirati na temelju kratkotrajnog modela iznajmljivanja. Neki su ljudi kupili više objekata i renovirali ih kako bi ih mogli nuditi cijelu godinu, dok su drugi kupili veću kuću no što su mogli priuštiti i onda iznajmljivali donji kat ili jednu sobu kako bi spojili kraj s krajem.

No nedavno su domaćini naletjeli na problem. Naime, kratkotrajan najam u Orlandu i okolici po sobi je u prvoj polovici godine izgubio 6,4 posto na prihodima, navodi analitička tvrtka AirDNA.

U drugim dijelovima zemlje, poput Kalifornije ili u Tennesseeju, prihodi su pali 17, odnosno 8,7 posto.

Na društvenim mrežama za Airbnb pojavio se nadimak "Airbnbust" i komentari te upiti o tome što se događa s obzirom na sve manji broj rezervacija.

Je li Airbnb na putu za propast?

To reći vjerojatno bi bilo pretjerano. Kao tvrtka Airbnb i dalje ima koristi od snažnog interesa za putovanjima i ljudi ga i dalje pretražuju u potrazi za smještajem. U drugom tromjesečju zabilježio je 115 milijuna noćenja, što je rast od 11 posto na godišnjoj razini. Cijena dionice mu je ove godine rasla više od 60 posto.

No financijski podaci ne otkrivaju cijelu priču. Na tržištu se događaju promjene koje će nagraditi pobjednike s pravom lokacijom, sadržajem i cijenom te kazniti gubitnike.

Pandemija ima puno veze s tim. Prvo, ljudi su tražeći utočište izvan pretrpanih gradova doveli do rasta potražnje na stranicama kao što su Airbnb ili Vrbo.

Bloomberg

Neki su imali sreću da su već imali drugi dom i cijene su za postojeću ponudu rasle. Istodobno su drugi kupovali nove kuće u trenutku dok su kamate na kredite bile niske i činilo se da vrijednost nekretnina samo raste.

S nestankom pandemije ljudi su se počeli vraćati u gradove i iznajmljivati svoje druge domove, pa su ponude preplavile tržište.

Prošlu je godinu Airbnb završio sa 6,6 milijuna aktivnih ponuda, i to bez Kine, što je nekih 900 tisuća više no na početku 2022. Do kraja drugog kvartala ove godine broj je narastao na sedam milijuna.

To je dovelo do pada u prihodima domaćina za 13 posto u 32 od 50 najvećih tržišta za kratkotrajni najam u SAD-u u prvoj polovici godine. Mnogi kažu da su snizili cijenu kako bi povećali konkurentnost.

U izvješću za drugi kvartal Airbnb navodi da su prosječne dnevne cijene porasle 42 posto od 2019. godine, na 166 dolara, premda su u Sjevernoj Americi cijene u prosjeku niže za jedan posto u odnosu na prethodnu godinu.

Joan Robertson kaže da stvari stoje i gore no što je mislila nakon upozorenja o padu tržišta.

"Zvučalo je kao da se može zaraditi pet do deset tisuća dolara mjesečno", kazala je. No najviše što su dobili bilo je 3.500 dolara mjesečno, a nekad čak samo tisuću.

Nije da ljudi ne putuju. Samo pogledajte Instagram. Trenutačno izgleda kao da je polovica njegovih korisnika u Italiji.

Način putovanja i odredišta imali su snažan utjecaj na domaćine u SAD-u. Amerikanci ovoga ljeta više putuju u Europu i Aziju, a snažan dolar obeshrabruje namjere stranaca da posjete SAD. Ekstremni vremenski uvjeti također odvraćaju turiste.

Osim toga, ponovno je popularan i smještaj u hotelima nakon pandemije, ne samo zbog toga što tamo od gostiju ne traže da iznesu svoje smeće. Nadalje, promjena u načinu rada i povratak u urede daje ljudima manje fleksibilnosti da borave izvan gradova.

Dobra zarada od kratkoročnog najma nije više tako jednostavna kao što je ostaviti ključ u poštanskom sandučiću i čistu posteljinu na krevetu. Kako je rasla popularnost za Airbnb, rasla su i očekivanja gostiju. Velika potražnja dovela je do velikog prometa i mnogi su domaćini angažirali tvrtke koje će im voditi posao čišćenja i održavanja. S tako velikim izborom nekretnina, gosti si mogu priuštiti biti izbirljivi. Sofisticiraniji kućanski aparati i moderni namještaj sada su novo normalno. Sadržaj kao što je teren za pickleball ili mogućnost dovođenja kućnih ljubimaca pomaže da se nekretnina lakše iznajmi.

Bloomberg

Promijenila se i vrsta gostiju

"Na početku su to bili mladi ljudi koji su samo htjeli moći se zavaliti i odmoriti na nečijem kauču. Sada su to obitelji i putnici različitih generacija koji traže alternativu hotelima", objašnjava Jeff Iloulian koji je s poslom iznajmljivanja počeo još 2014. godine dok je još radio puno radno vrijeme kao odvjetnik.

U jednom je trenutku Iloulian s timom od 15 ljudi pod upravljanjem imao 150 nekretnina koje su bili u ponudi, no u međuvremenu je prepustio veći dio posla platformi HostGPO.

Dodaje da je sada norma i da se gostima ostave šampon i sapuni, što prije nije bio dio očekivanja.

Airbnb se trudio održati ravnotežu između potreba domaćina i gostiju. Glavni izvršni direktor Brian Chesky kaže da je četiri milijuna domaćina, koliko ima u mreži tvrtka iz San Francisca, okosnica njihova poslovanja, no mnogi se domaćini neće složiti.

Jedan je od problema već nastao rano u razdoblju pandemije, kada je Airbnb najavio globalnu politiku povrata novca koja dopušta gostima puni povrat u slučaju otkazivanja, time ostavivši domaćine potpuno bez prihoda. Ta je politika promijenjena u svibnju prošle godine, a onda je novi spor nastao kada je Airbnb omogućio gostima dulji rok za podnošenje pritužbi i traženje povrata novca. U međuvremenu su malo ublažene formulacije koje domaćine drže odgovornima za premještanje nezadovoljnih gostiju u druge objekte.

Od tada je Airbnb pojačao napore da više izađe ususret domaćinima kad je riječ o zaštititi imovine, osiguranju i bržoj naknadi eventualne štete.

Airbnb je 2015. godine investirao u algoritamske alate za izračun konkurentskih cijena u odnosu na hotele i druge objekte u blizini. No neki domaćini kažu da su imali poteškoća u postavljanju konkurentskih cijena te da im je alat nazvan Smart Pricing bio zahtjevan za korištenje. Neki domaćini koriste druge alate tvrdeći da je Airbnb postavio cijene prenisko i da ne uzimaju u obzir relevantne podatke.

Tako se Amber Telfer, uključena u Airbnb kao domaćin šest godina, žali da je Smart Pricing slijep za tržišta s jedinstvenim karakteristikama kao što je, recimo, neko posebno godišnje događanje.

Bloomberg

Nedavno je Airbnb redizajnirao sustav kako bi domaćini mogli dodati popuste i promotivne ponude.

Jedna od pojava koja je vezana za ponudu i broj domaćina, pa onda i cijene, je što gradovi različito reguliraju kratkotrajni najam. Primjerice, u San Franciscu jedan domaćin može ponuditi ograničeni broj nekretnina, a u Dallasu su neke stambene četvrti izuzete iz mogućnosti ponude kratkotrajnog najma. U Phoenixu praktično nema ograničenja, pa ponude rastu kao gljive poslije kiše i stopa popunjenosti pada.

Prihodi po dostupnoj nekretnini su pali Austinu u i Miamiju, ali su rasli i za više od 10 posto u Bostonu i Oahuu na Havajima ove godine.

"Sadašnje tržište traži da domaćini učine veći napor kako bi izašli ususret gostima i potaknuli ih na rezervaciju ili kasnije na dobru ocjenu", ustvrdio je Chris Kelley iz Phoenixa.

Kelley se potrudio lijepo urediti prostor, dodao je kuhinju na otvorenom koju gosti obožavaju i dobio status "superdomaćina" koji se odnosi na prvorazredne vrste smještajne ponude.

Obitelj Robertson s početka priče spremna je još malo dati šansu novom poslu. Oni će preurediti kuhinju i dati napraviti nove profesionalne fotografije za promidžbu na društvenim mrežama.

"Nismo baš zamišljali da ćemo sve to morati činiti da bismo privukli ljubitelje Disneya, ali eto, učimo", kazala je Joan Robertson.