Kako REIT mijenja pravila igre za male i srednje ulagače u nekretnine

Tržište nekretnina oduvijek se povezivalo sa sigurnošću i dugoročnom vrijednošću, ali i s visokim ulaznim preprekama: kupnja, održavanje i iznajmljivanje nekretnina zahtijevali su kapital, stručnost i vrijeme čekanja na povrat, koje mali (prosječni) investitori rijetko imaju. U tom kontekstu, model real estate investment trust (REIT) donosi temeljnu promjenu, omogućujući investitorima da putem burze sudjeluju u vlasništvu profitabilnih nekretnina, od trgovačkih centara i poslovnih objekata do stambenih i industrijskih kompleksa, bez potrebe da njima sami upravljaju.

Investitori ostvaruju dio prihoda kroz redovne dividende, dok se kompanija brine o održavanju, zakupcima i regulatornim pitanjima. Tako nekretnine postaju likvidna, dostupna i transparentna klasa imovine.

Zašto je ulaganje u REIT-ove u zamahu baš ovog prosinca

• Gotovina i državne obveznice daju tri do četiri posto prinosa godišnje, dok REIT-ovi i dalje isplaćuju šest do deset posto. Zašto bi investor čuvao novac uz četiri posto, kada može dobiti prosječnih osam posto i mirnije spavati?

• Većina net-lease REIT-ova automatski podiže najam 1,5 do tri posto godišnje, pa kad inflacija poraste, raste i dividenda.

• Indeks REIT-ova (VNQ) izgubio je više od 45 posto vrijednosti od 2021. do danas. To znači da su se cijene REIT-ova znatno spustile, tj. "najgore je već uračunato".

• Alternativa big techu jer su ulagatelji već prilično siti tehnologije, posebno u jeku rasprava o AI balonu. REIT-ovi su manje povezani s kretanjima burze jer kada tehnološke dionice padaju, REIT-ovi i dalje isplaćuju dividendu.

Najpopularniji sektori u prosincu su: podatkovni centri, industrija/logistika, trgovine/net-lease, stanovanje u Sun Beltu i zdravstvo. Sun Belt obuhvaća države poput Teksasa, Floride, Arizone, Nevade, Sjeverne i Južne Karoline, Georgije i Alabame, što je područje vrlo popularno zbog tople klime, brzog rasta stanovništva, stalne potražnje za najmom stanova te kompanija koje otvaraju tvornice i istraživačke centre.

Florida u kolovozu 2025. u jeku prodaje kuća | Bloomberg

Prije i poslije REIT-ova

Promjena se u praksi dogodila kroz nekoliko ključnih faktora:

• Burzovna likvidnost: investitori mogu kupovati i prodavati udjele u nekretninama putem REIT-ova kao da kupuju dionice, dok je izravno posjedovanje nekretnina ranije bilo nelikvidno i teško brzo utrživo.

• Šira dostupnost: prije REIT-ova, tržište nekretnina uglavnom je bilo rezervirano za bogate pojedince i institucije; danas mali i srednji investitori mogu sudjelovati s relativno malim kapitalom.

• Veća transparentnost: javni REIT-ovi objavljuju financijska izvješća i detalje o portfelju, dok su ranije vrijednosti nekretnina i poslovanje bili teško provjerljivi.

Pod pojmom nelikvidnosti misli se na to da se nekretnine ne mogu lako ili brzo pretvoriti u gotovinu. Prodaja stana, poslovnog prostora ili industrijskog objekta obično zahtijeva tjedne ili mjesece: pronalazak kupca, pregovore, pravne postupke i prijenos vlasništva. Za razliku od dionica ili obveznica, koje se na burzi mogu prodati gotovo odmah, nekretnina stoji dok se ne pronađe kupac. Osim toga, čak i kada postoji zainteresirana strana, postoji i niz operativnih prepreka, poput procjene vrijednosti, poreza, zakonske regulative, stanja objekta i usklađenosti s ugovorima o zakupu. Vlasnik nekretnine ne može brzo likvidirati imovinu niti lako preusmjeriti ulaganje u drugu klasu imovine.

To nas dovodi do druge stavke: šire (ne)dostupnosti. Kupnja i održavanje nekretnine zahtijevaju visoki početni kapital, profesionalno upravljanje i razumijevanje tržišnih rizika. Za prosječnog malog ili srednjeg ulagača, izravno ulaganje u nekretnine često je bilo nedostižno, rizično i komplicirano, sve do pojave REIT-ova. Taj model, kako smo objasnili u uvodu, omogućuje manjim igračima sudjelovanje u vlasništvu velikih portfelja nekretnina putem kupnje dionica na burzi, a da pritom ne moraju sami posjedovati tu imovinu niti njome upravljati, već je dovoljno kupiti dionice REIT-a. Pravilno regulirani REIT-ovi potiču profesionalizaciju sektora, standardizaciju procjena i smanjenje sive ekonomije, dok ulagačima omogućuju raznolikost ulaganja i pasivan prihod.

Naposljetku, u eri REIT-ova, javne kompanije objavljuju financijska izvješća i detalje o portfelju, što ulagačima omogućuje transparentan uvid u vrijednost i performanse imovine. Primjerice, REIT koji ulaže u trgovačke centre ili poslovne objekte redovito objavljuje podatke o prihodima od zakupa, popunjenosti prostora, prosječnim iznosima zakupa po kvadratnom metru i troškovima održavanja, pa ulagač tako može pratiti kako se prihodi mijenjaju iz kvartala u kvartal, kako se portfelj razvija i koliko su zakupci stabilni.

 

Od eksperimenta do globalnog standarda

REIT-ovi su nastali u SAD-u tijekom 1960-ih godina, u vrijeme kada mali ulagači nisu imali jednostavan pristup tržištu nekretnina. Prvotni cilj bio je demokratizirati ulaganje u nekretnine, odnosno omogućiti običnim građanima sudjelovanje u prihodima od zakupa i rastu vrijednosti imovine, bez izravnog posjedovanja i upravljanja.

Otad, model se intenzivno razvijao i postao globalno priznat standard tržišta kapitala. SAD, Kanada, Australija, Japan i većina velikih europskih tržišta danas imaju stabilne, razvijene strukture REIT-ova, koje nude visoku likvidnost, transparentnost i profesionalno upravljanje imovinom.

U Europi su zemlje poput Poljske, Češke i Rumunjske implementirale REIT-ove sa značajnim učinkom otvaranja tržišta za širu bazu ulagača, povećanja aktivnosti lokalnih burzi i privlačenja stranog kapitala. Analiza europskog tržišta pokazuje da pravilno regulirani REIT-ovi ne samo da omogućuju raznovrsnost ulaganja, već i potiču profesionalizaciju sektora nekretnina, standardizaciju procjena i smanjenje sive ekonomije.

Kupci u trgovačkom centru Uptown Mall u Victoriji u Britanskoj Kolumbiji u studenom 2025. | Bloomberg

REIT-ovi dakle imaju višeslojni utjecaj na gospodarstvo. Prvo, otvaraju tržište nekretnina građanima, stvarajući novu klasu investicija dostupnu malim i srednjim ulagačima. Drugo, privlače strani kapital, jačaju likvidnost tržišta i potiču daljnja ulaganja u infrastrukturu i razvojne projekte. Treće, povećavaju transparentnost, budući da javno dostupna financijska izvješća i struktura portfelja omogućuju ulagačima bolje razumijevanje vrijednosti i rizika. Četvrto, REIT-ovi imaju stabilizirajući učinak na tržište nekretnina jer profesionalno upravljanje, raznolik portfelj i regulirane strukture smanjuju volatilnost i rizik od naglih tržišnih šokova.

Istodobno postoje rizici. Vrijednost REIT-ova ovisi o kretanju tržišta nekretnina, kamatnim stopama i makroekonomskim ciklusima. Međutim, globalno iskustvo pokazuje da diverzifikacija portfelja, likvidnost na burzi i profesionalno upravljanje ublažavaju te rizike i čine REIT atraktivnim instrumentom za dugoročne ulagače.

Što to znači za regiju srednje i istočne Europe

Za zemlje u razvoju, REIT predstavlja ne samo investicijski instrument, već i alat za modernizaciju i povećanje transparentnosti tržišta nekretnina. Poljska je dobar primjer tržišta u kojem regulativa REIT-ova omogućuje građanima i institucionalnim ulagačima sudjelovanje u rastu vrijednosti nekretnina, dok Češka i Rumunjska pokazuju kako strani kapital i profesionalizacija sektora mogu stvoriti potpuno novu tržišnu dinamiku.

Srbija, koja i dalje ima dominantan dio tržišta nekretnina u neformalnom ili poluformalnom sektoru, mogla bi kroz usvajanje REIT-a otvoriti tržište, privući investicije i povećati transparentnost, a istodobno omogućiti malim ulagačima da dio svojih portfelja ulože u stabilan izvor prihoda.

Fermi: primjer globalne ambicije kroz dual listing

Konkretan je primjer globalno ambicioznog REIT-a Fermi, kompanija sa sjedištem u Teksasu koju su osnovali bivši američki ministar energetike Rick Perry i investicijski tim. Od samog početka planirano je da Fermi svoje dionice kotira na dvije burze – u New Yorku i Londonu. Dionice su počele trgovanje u Londonu dan nakon debija na Nasdaq Global Select Marketu, gdje je inicijalna javna ponuda (IPO) prikupila 682,5 milijuna dolara.

Kako je istaknuo izvršni direktor Toby Neugebauer, ideja o londonskom uvrštenju bila je dio strategije od samog osnivanja, prenio je Bloomberg početkom listopada ove godine. Londonska burza omogućuje kompaniji podizanje međunarodnog profila i veću vidljivost među kompanijama u globalnom lancu opskrbe, koji se proteže kroz Europu, Bliski istok i Aziju. Fermi razvija kampus na više od pet tisuća hektara zemljišta uzetog u zakup od javnog sveučilišta u Teksasu, s ciljem privlačenja podatkovnih centara i velikih tehnoloških kompanija koje njima upravljaju (tzv. AI hyperscalersi).

Fermi očekuje da će do kraja sljedeće godine imati gigavat snage online, što znači da će njihovi energetski izvori biti instalirani i spremni isporučiti ukupno gigavat električne energije za pogon podatkovnih centara i AI infrastrukture. Plan do 2038. predviđa kapacitet od čak 11 gigavata, kombinacijom prirodnog plina, solarne energije i nuklearne energije.

Toby Neugebauer, izvršni direktor Fermija, prije nego što je zazvonio zvonom za zatvaranje trgovine tijekom inicijalne javne ponude (IPO) kompanije na Nasdaq MarketSiteu u New Yorku u listopadu 2025. | Bloomberg

Prva sesija na Nasdaqu bila je turbulentna te su dionice skočile 55 posto na debiju. U Londonu je promet bio znatno manji, ali uvrštenje je strateški važno jer omogućuje međunarodnim ulagačima sudjelovanje u IPO-u putem lokalnog prospekta, uz mogućnost da dionice budu registrirane po izboru na Njujorškoj ili Londonskoj burzi. Taj primjer pokazuje kako moderni REIT-ovi kombiniraju tradicionalni investicijski model s globalnim ambicijama i inovacijama u infrastrukturi, redefinirajući ulogu tržišta nekretnina u 21. stoljeću.