U 2023. pala kupoprodaja stanova, i dalje se većinom plaćaju gotovinom

Broj kupoprodajnih transakcija koje se odnose na kupnju građevinskog zemljišta, stanova i kućau 2023. pao je 2,6 posto u odnosu na prethodnu godinu. Ukupno je ostvareno 57.554 transakcija - 49 posto kupoprodaja odnosi se na stanove i apartmane, a 43 posto na građevinska zemljišta, prema podacima iz Porezne uprave.

U Hrvatskoj je dalje najpopluranije nekretnine kupovati vlastitim sredstvima. Prema podacima Operete, radi se od 56 posto svih kupoprodajnih transkacija. No to ne znači i da je 56 posto svih nekretnina plaćenom gotovinom.

"Često se tu radi o nizu uzastopnih transakcija od kojih je prva najčešće financirana kreditom poslovne banke. Nekretnine koje kupuju stranci najčešće su financirane vlastitim sredstvima, što dodatno pridonosi visokom udjelu plaćanja vlastitim sredstvima u ukupnom broju transakcija", pojašnjavaju u Opereti.

"Prva polovina 2023. bila je obilježena povećanom dinamikom uzrokovanom prvenstveno rekordnim brojem zaprimljenih i odobrenih zahtjeva za subvencioniranim stambenim kreditima (APN krediti) te visokim interesom stranih kupaca, čemu je dodatno pridonio ulazak u Schengen zonu i uvođenje eura kao službene valute. U drugoj polovini 2023. godine tržište je usporilo, djelomično zbog gospodarske krize na njemačkom i austrijskom tržištu te zbog povećanja kamatnih stopa komercijalnih banaka", kaže Martina Mataić Škugor iz Operete.

Prema podacima te agnecije za nekretnine, mladi od 30 do 45 godina bili su najčešći kupci u prvoj polovini prošle godine. "To je posljedica APN kredita, dok su oni stariji od 50 godina kupovali nekretnine kao investiciju ili za svoju djecu", dodaje Mataić Škugor.

Martina Mataić Škugor | Opereta

Kao što smo već pisali, lani je Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) zaprilimila 5560 zahtjeva za subvencionirane stambene kredite, a ukupno je za te kredite osigurano 9,3 milijuna eura.

Povećan interes za stambene kredite koincidirao je s hlađenjem tržišta nekretnina. Prosječna cijena kvadratnog metra novog stana u prvom polugodištu 2023. pala je za nešto manje od jedan posto u odnosu na prethodnih šest mjeseci, ali u drugom dijelu 2023. došlo je do oporavka, odnosno rasta cijena. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), hrvatski građani su u prosjeku za četvorni metar novog stana morali izdvojiti 2.278 eura, gotovo tri posto više nego u prvom polugodištu.

Stanovi su ovih dana za gotovo 40 posto skuplji u odnosu na razdoblje prije pandemije kad se kvadrat u Hrvatskoj u prosjeku prodavao za 1.638 eura. Prosječne neto plaće su, srećom, relativno dobro pratile taj rast, što zapravo znači da stanovi i dalje ostaju otprilike jednako nedostupni prosječnim kupcima.

Zagrebačko tržište

"U Zagrebu nekretnine najčešće kupuju građani koji ne žive u Zagrebu kako bi osigurali smještaj djece koja dolaze u Zagreb na školovanje i/ili kao potencijalnu investiciju kroz kratkoročni ili dugoročni najam. Česti razlog je i kupnja prve nekretnine od onih kupaca koji su do tada bili podstanari", ističe Jelena Kravoščanec Todorović iz Operete.

Jelena Kravoščanec Todorović | Opereta

Najtraženiji stanovi u Zagrebu bili su oni do 65 metara četvornih, što je ujedno bila i najtraženija kvadratura kod APN kredita, a prosječno vrijeme potrebno za prodaju stana u Zagrebu je 3,7 mjeseci. "Razlika između tražene i ostvarene cijene iznosi 7,3 posto", dodaje.

Razlozi kupnje nekretnine. | Opereta

Što se tiče preferencija za zagrebačke kvartove, Trešnjevka sjever je najprodavaniji kvart s 15 posto udjela, a slijede Trešnjevka jug s 13 posto i Novi Zagreb – istok s 11 posto udjela. Centar Grada i Maksimir zadržavaju vjernu bazu kupaca sa po 10 posto. Najmanji interes za kupnju stanova u 2023. godini zabilježen je u Podsljemenskoj zoni, koja je kupcima zanimljiva za izgradnju ili kupnju kuće.

Opereta

Prognoze za 2024.

Prve analize za 2024. godinu ukazuju na nastavak stabilnosti tržišta nekretnina, uz kontinuirano povećanu potražnju unatoč manjoj ponudi nekretnina. Iz Operete navode da potražnja za kupovinom ostaje visoka, dok ponuda zaostaje, posebno ističući nedostatak stanova veličine između 45 m2 i 65 m2.

Analitički tim Bloomberg Adrije je početkom ove godinem, podsjećamo, napisao kako očekuju "korekciju cijena nekretnina od oko -5 posto do kraja godine u Adria regiji". Niže se cijene očekuju i na ostatku europskog tržišta, no kod nas će taj pad biti blaži jer će priuštivost stanova porasti radi očekivanog rasta dohodaka i pada kamatnih stopa na stambene kredite. Naši analitičari stoga dodaju da će lokalno tržište više karakterizirati stabilizacija, a ne jača korekcija cijena.

Operetini podaci pak ukazuju na dugotrajni trend visoke potražnje u odnosu na ograničenu ponudu, posebno u segmentu manjih stanova, što samo produbljuje problem nepriuštivosti stanova velikom dijelu hrvatskih građana.