Njemačka nekretninska kriza uzima prve veće žrtve

U srpnju ove godine, gradonačelnik Nürnberga proslavio je postavljanje zadnje grede na obnovljenu zgradu Quelle, monumentalni simbol poslijeratne njemačke gospodarske renesanse iz 1950-ih. S obnovljenim uredima, trgovinama i domovima, veliki dio divovskog kompleksa trebao je biti otvoren 2024. godine.

Međutim, prije par tjedana je tvrtka Gerch Group, koja vodi gradilište i ima četiri milijarde eura projekata u izgradnji, podnijela zahtjev za stečajnim postupkom, s jednom od svojih projektnih tvrtki. Datum otvaranja sada je upitan.

To je još jedan udarac tržištu nekretnina koje se muči zbog kraja ere jeftinog novca i pokazuje tko je najosjetljiviji na potrese. Dok su strahovi investitora tijekom trenutne krize bili fokusirani na stanodavce, muke Gercha i njima sličnih kompanija pokazuju da su developeri ti koji su u neposrednoj opasnosti.

"Izvođači projekata bore se s povećanim troškovima izgradnje, povećanim kamatama i padom cijena", kaže Marlies Raschke, suvoditeljica odjela za restrukturiranje i stečaj u odvjetničkoj tvrtki Noerr. "Svjedočili smo da je nekoliko njih podnijelo zahtjeve za stečaj posljednjih tjedana, a očekujemo ih još."

Obustavljeni radovi na projektu Q u Nürnbergu | Bloomberg

S Gerchom, minhenski Euroboden, koji surađuje s poznatim svjetskim arhitektima poput Davida Chipperfielda, nalazi se u preliminarnom stečajnom postupku. Projekt Immobilien Group također je podnio zahtjev za nesolventnost u kolovozu s mnogim svojim projektnim tvrtkama, a za neke od radova raspisani su natječaji za nove izvođače. Tri tvrtke nisu odgovorile na zahtjeve za komentar.

Developeri diljem svijeta suočavaju se sa sličnim problemima. U Australiji je Porter Davis među građevinarima koji su ove godine otišli u likvidaciju nakon naglog rasta troškova i pada potražnje. U Švedskoj je porast broja stečajeva potaknut padom izgradnje, dok bi u Finskoj započeta izgradnja stambenih objekata mogla pasti na razine koje nisu viđene od 1940-ih.

To je nagla promjena na tržištu koje je cvjetalo u godinama niskih kamatnih stopa, kada se novac slijevao u nekretnine dok su ulagači tražili prinose. Građevinske tvrtke poput Gercha mogle su komotno realizirati projekte uz pomoć jeftinih kredita i lako ih prodati na tržištu na kojem su cijene samo rasle.

Okolnosti su sada sasvim obrnute. Njemačke transakcije uredskim nekretninama na najnižoj su točki od 2014. godine, prema nekretninskoj tvrtki Savills. Vonovia SE, veliki rentijer, upozorio je u svojim financijskim rezultatima da su novi građevinski razvoji "jedva održivi".

"Brzina korekcije je velika", kaže Henning Koch, šef Commerz Reala, jednog od najvećih njemačkih investitora u nekretnine. "Recesija na njemačkom tržištu nekretnina započela je prije godinu i pol, a sada u posljednja dva-tri mjeseca vidimo sve više i više poduzetnika koji propadaju."

Graditelji su posebno ranjivi zbog pada vrijednosti zemljišta, što projekte čini rizičnijima. Kako su kamatne stope skočile, investitori su zahtijevali veće prinose od najma kao kompenzaciju, što zauzvrat snižava cijenu koju će platiti za gotovu lokaciju. Troškovi izgradnje također rastu, pa developeri moraju staviti više novca sa strane za neočekivane troškove.

Svi ti čimbenici zajedno smanjuju temeljnu vrijednost građevinskog zemljišta. To također mijenja ekonomiju izgradnje nekretnina jer pad cijena znači da bi neke tvrtke mogle izgubiti novac samim dovršetkom zgrade.

Primjerice, Aggregate Holdings koji vodi Cevdet Caner, morao je predati ključeve berlinskog projekta QH Track vjerovniku Oaktree Capital Managementu. Pogođeni rastom troškova, pokušali su pregovarati s kreditorima o financiranju projekta do završetka, ali ti pregovori nisu uspjeli.

Nedovršeni projekti

Razvojni procvat Njemačke djelomično su potaknuli mezzanine zajmodavci, uključujući Corestate Capital, koji su bili spremni davati pozamašne zajmove građevinarima s malo kapitala. To je funkcioniralo kada su se djelomično izgrađeni projekti ili projekti koji su tek trebali započeti mogli prodati mirovinskim fondovima koji bi avansirali novac i omogućavali im da dovrše izgradnju. Korekcija tržišta ostavila je developere bez dogovorene avansne prodaje, u limbu, opterećene skupim dugovima i neumjerenim troškovima.

"Obično tražimo svježi novac od partnera – dioničara i investitora – kako bismo pokušali dovršiti projekt", kaže Christoph Morgen iz Brinkmann & Partnera, koji je radio kao stečajni upravitelj za neke manje građevinske tvrtke. "To obično uzrokuje gubitak vremena, prekida proces izgradnje. I sve stalno poskupljuje."

Vjerovnici to primaju na znanje. Jedan viši njemački bankar kaže da njihova banka pokušava uspostaviti veze s nekim od jačih poduzetnika u zemlji, kako bi ih mogla pridobiti za preuzimanje projekata ako zapadnu u probleme.

Grandiozni i nedovršeni projekti također mogu postati trn u oku građana i politički problem ako predugo miruju. U Nürnbergu, ured gradonačelnika kaže da je "uvjeren" da će se projekt Q nastaviti, nakon što su primili ohrabrenja od više vlasnika različitih dijelova golemog kompleksa.

"Vlasnici žele realizirati svoje projekte bez obzira na insolventnost Gerch grupe", stoji u priopćenju gradonačelnikova ureda. "Sa strane grada, podržavamo ih nastavkom svih planskih i administrativnih procesa."

Muka mirovinaca

Izloženost malih ulagača i manjih mirovinskih fondova koji su gomilali ulaganja u nekretninama tijekom razdoblja procvata dodaje još jednu neugodnu političku dimenziju problemu. Njihova uključenost može zakomplicirati pregovore, osobito ako je potreban svježi novac. Raschke kaže da bi njemački mirovinski fondovi mogli biti ograničeni u pružanju veće likvidnosti iz regulatornih razloga.

Neki mali ulagači izloženi su građevinskom sektoru putem obveznica s visokim prinosom. Vlasnici Eurobodenovih obveznica, na primjer, pripremaju se za nadolazeći sastanak vjerovnika. Ta klasa vjerovnika često je u slabijem položaju od ostalih kreditora. Dok je bankovno financiranje obično vezano uz projekte ili zgrade, mnoge bezvrijedne obveznice izdaju se na razini holdinga, što umanjuje šanse za povrat novca.

Gradonačelnik Nürnberga kaže da je uvjeren kako će se projekt Quelle nastaviti | Bloomberg

"Iz perspektive vlasnika obveznica, kamate primljene na te obveznice posljednjih godina bile su preniske", kaže Daniel Bauer, predsjednik uprave SdK-a, njemačke grupe investitora. "Preuzimali su rizik sličan dioničkom."

Bankroti građevinara štetit će i široj industriji nekretnina. Graditelji stambenih objekata već sad ne mogu realizirati dogovorene poslove, a više od petine građevinskih tvrtki koje je anketirao Ifo institut prijavilo je otkazane projekte. To je najgore stanje od početka istraživanja 1991.

"To je signal upozorenja za sektor građevinskog materijala", kaže Ralf Moldenhauer, viši partner u Boston Consulting Groupu u Frankfurtu. "Očekujemo da ćemo i u tom sektoru vidjeti više stresa."

 

--- Uz pomoć Stephana Kahla i Neila Callanana