.webp){kind=icon}
Vijesti o usporavanju ili snažnom padu prometa ili cijena na tržištu nekretnina koje stižu iz razvijenih zemalja Europske unije (EU), poput Švedske ili Njemačke, u Hrvatskoj zasad ne dobivaju sličan odraz premda stručnjaci očekuju kako će do usporavanja vrlo vjerojatno doći.
Primjerice, u Njemačkoj je u prošloj godini promet na tržištu privatnih nekretnina pao za 74 posto u odnosu na 2021. godinu, a u trećem kvartalu je ulaganje u komercijalne nekretnine bilo više od 50 posto niže od petogodišnjeg prosjeka za to razdoblje. U Švedskoj su cijene nekretnina od ožujka u prosjeku za 17 posto niže.
Istodobno, u trećem tromjesečju prošle godine u EU-u su cijene nekretnina bile za 7,4 posto više u odnosu na isti kvartal prethodne godine, a u Hrvatskoj je rast iznosio čak 14,8 posto.
"Iako postoje podaci o usporavanju tržišta nekretnina u nekim razvijenijim državama Europe, za sada se takvi trendovi još nisu realizirali u Hrvatskoj. Iako trendovi s financijskih i nekretninskih tržišta u pravilu u Hrvatsku dolaze s određenim kašnjenjem u odnosu na razvijenija tržišta Zapadne Europe, svako tržište ima i svoje vlastite odrednice", ističe Ivan Laljak, viši konzultant iz agencije Colliers, u razgovoru za Bloomberg Adriju.
Ipak, navodi kako na domaćem tržištu trenutno ipak postoji oprez investitora budući da su očekivanja u vezi s mogućom recesijom i razvojem stanja s inflacijom i dalje nesigurna, no interes istodobno nije nestao.
"Stoga u kratkom roku ne očekujemo značajno usporavanje, a zadnja izvješća pokazuju kako cijene i dalje rastu. Nekretnine su ciklična industrija, pa će kretanje tržišta u prvoj mjeri ovisiti o općem stanju ekonomije. Međutim, izvjesno je da će u nekom roku doći do usporavanja tržišta, odnosno ono, barem u pogledu cijena, neće nastaviti rasti kao što je to bilo zadnjih godina", smatra Laljak.
Zagreb i Jadran
U trećem kvartalu, prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih nekretnina u Zagrebu su na godišnjoj razini u prosjeku rasle 17,9 posto, a na Jadranu 12,8 posto.
Zagreb i Jadran su područja koja su u Hrvatskoj najviše u fokusu investitora.
"Stambene nekretnine većinom kupuje domaće stanovništvo premda u primorskim županijama postoji značajan udio stranih kupaca. Iako se dio transakcija odnosi na nekretnine koje su kupljenj u svojstvu investicije, tj. štednje, većina stambenih nekretnina se kupuje radi osiguravanja primarnog smještaja. Na tržištu komercijalnih nekretnina većinu volumena generiraju strani investitori", kaže Laljak.
Prema najsvježijim podacima Hrvatske narodne banke, u prvih 11 mjeseci prošle godine blago je ubrzan godišnji rast stambenih kredita, na 9,6 posto u odnosu na rast u 2021. godini. Na kraju studenoga ukupan iznos stambenih kredita iznosio je 9,83 milijardi eura u usporedbi s 8,99 milijardi krajem 2021. godine i 8,25 milijardi krajem 2020. godine.
Iz Colliersa navode kako, u slučaju komercijalnih nekretnina, hrvatsko tržište trenutačno karakterizira snažna potražnja investitora i ograničen broj dobrih prilika na tržištu, dok su prinosi u apsolutnim iznosima i dalje atraktivni u usporedbi s razvijenim tržištima.
Pitanje je sada koji su to glavni faktori koji bi mogli određivati razvoj stanja na tržištu nekretnina u ovoj godini. Pritom postoje argumenti, kako za pritisak na pad cijena tako i za njihovo održavanje ili eventualni rast.
Poput Slovenije
"Glavna odrednica će svakako biti kretanje gospodarstva pri čemu indeks cijena nekretnina prati kretanje bruto domaćeg proizvoda uz kašnjenje od oko dva kvartala. Argumenti za pritisak na cijene prema dolje su rast kamatnih stopa koji će povećati ukupnu cijenu i smanjiti priuštivost nekretnina te time i smanjiti potražnju, a također rast kamatnih stopa na depozite i dužničke vrijednosne papire, pa se potencijalno dio novca može preusmjeriti u te oblike štednje i investicija umjesto u nekretnine. S druge strane postoje i indikatori zašto bi se cijene nekretnina mogle održati ili i dalje rasti. To je prvenstveno da ponuda i dalje ne zadovoljava potražnju na domaćem tržištu, a tu je i interes stranaca koji će dodatno biti potaknut ulaskom u eurozonu i Schengen. Ove godine će, uz navedeno, u fokusu biti inflacija, prvenstveno cijene građevinskog materijala i energenata", pojašnjava Laljak.
U protekloj je godini vrijednost transakcija u Hrvatskoj na tržištu nekretnina bila dvostruko veća no 2019. godine, a prosječna cijena kvadrata je 22 posto veća, objavila je u svojoj analizi konzultantska kuća BlueRock Consulting.
Pritom se većina stanova u prva tri kvartala prošle godine, ili oko 36 posto, prodala u veličini od 46 do 65 četvornih metara, kako u Zagrebu tako i u priobalju. Također se nadalje očekuje rast popularnosti stanova u novogradnji i nekretnina na obali.
Na razvijenim tržištima Zapadne i Sjeverne Europe promjene dolaze prije i događaju se brže nego u Hrvatskoj koja je, kako navode iz Colliersa, najsličnija Sloveniji.
"Zagreb bi se u tom pogledu mogao usporediti s Ljubljanom. U oba grada građevinska je aktivnost i dalje na značajno nižim razinama nego što je bila prije velike financijske krize 2008.–2009., što je rezultiralo snažnim rastom cijena, a isto je u Ljubljani još više izraženo nego u Zagrebu. Što se tiče komercijalnih nekretnina, tržišta Hrvatske i Slovenije su također slična i većina investitora koja gleda ovu regiju razmatra oba tržišta za svoje investicije. Prinosi se kreću na sličnim razinama", kaže Laljak.
Uvođenje eura od 1. siječnja ne bi trebalo imati značajan učinak na tržište nekretnina.
"Smatramo kako samo uvođenje eura u smislu konverzije valute neće imati značajan efekt na tržište nekretnina budući da su se cijene tradicionalno i izražavale u eurima. Ono što će uvođenje eura donijeti, zajedno s ulaskom u Schengen, je veća prisutnost stranih kupaca kojima će biti jednostavnije kupovati nekretnine kod nas. Također, euro će eliminirati valutni rizik kod financiranja i može povoljno utjecati na cijenu zaduživanja, međutim, taj efekt neće biti primjetan zbog općenitog podizanja kamatnih stopa", smatra Laljak.
Po ocjeni iz analize BlueRock Consultinga, dosta će u budućnosti na tržište nekretnina utjecati razvoj situacije oko pitanja poreza na nekretnine, paušalnog oporezivanja najma, APN kredita i kontrole gotovinskog plaćanja koje zadire u sivu ekonomiju.
"Želimo li tržište nekretnina koristiti kao alat za sigurnu i profitabilnu investiciju pod cijenom negativnih efekata koje ono nosi kao što je nastavak trenda manje priuštivosti nekretnina od strane građana, poticanje rentne kulture i njezinih implikacija na rad, povećanje opterećenja na prostor i slično, ili želimo napraviti iskorak i postaviti balans između pozitivnih i negativnih elemenata tržišta?", temeljno je pitanje iz analize BlueRock Consultinga.
Vjerojatno odgovor još nitko nije definirao, a ponajmanje država koja bi ipak trebala barem donekle voditi računa o tome mogu li i kako njezini građani do krova nad glavom. Samo tržište to očito neće regulirati.
