.webp){kind=icon}
Obitelj Nikolovski već više od godinu dana traži stan od 60 metara kvadratnih. Žive u Sjevernoj Makedoniji, ali priče poput njihove možemo slušati po cijeloj regiji. Nema stanova, odnosno cijene su im porasle do rekordnih razina i za prosječan džep postale teško dostupne. Sve skuplje zaduživanje sve to dodatno opterećuje, no ako je vjerovati analitičarima, krajem godine i ono bi trebalo pojeftiniti.
U jednom od najatraktivnijih susjedstava u skopskoj općini Karpoš, za stan od 60 kvadratnih metara bilo je potrebno platiti 72 tisuće eura. To je 1.200 eura po metru kvadratnom. Obitelj Nikolovski ondje već cijelu godinu pokušava pronaći stan, no ponude jednostavno nije bilo, odnosno i danas je vrlo ograničena. Mnogo je obitelji poput Nikolovskih u Adria regiji. Nedostatkom ponude, cijene nekretnina u regiji porasle su do rekordnih razina.
Najviši godišnji porast cijena nekretnina zabilježen je u Bosni i Hercegovini, 47,5 posto, a slijedi Sjeverna Makedonija s 20,6-postotnim rastom u zadnjem kvartalu. Značajan porast zabilježen je i u drugim državama: cijene stanova u Sloveniji u trećem kvartalu narasle su za 15,4 posto, u Hrvatskoj za 14,8 posto, a u Srbiji za 13 posto, prema zadnjim dostupnim tržišnim analizama.
Pojedini primjeri zapravo prikazuju još dramatičniju sliku. Primjerice, u karpoškom naselju Kozle izgrađen je stambeni objekt, čija je vrijednost kvadrata procijenjena na 2.000 eura. Dakle, stan od 60 kvadrata prodaje se za 120 tisuća eura – gotovo dvostruko više nego prije godinu ili dvije.
"Cijene stanovanja previsoke su, pa živimo u unajmljenom stanu", odgovaraju članovi obitelji Nikolovski. Odlučili su pričekati pad cijena. No kad bi ga mogli dočekati? Mišljenja se po tom pitanju znatno razilaze.
Analitičari Bloomberg Adrije već u drugoj polovici 2023. godine predviđaju prosječno 10-postotni godišnji pad cijena nekretnina. Podaci za zadnji kvartal 2022. godine ukazuju na još uvijek visok rast cijena stanova i kuća, no analitičari smatraju kako će učinci zaoštravanja monetarne politike i slabljenja općega gospodarskog stanja "vrlo vjerojatno uzrokovati pritisak na sniženje cijena nekretnina i smanjiti potražnju". Odgođeni učinak općih gospodarskih kretanja na tržište nekretnina trebao bi se odraziti tek u drugoj polovici 2023. godine, dodaju.
Dio posrednika u prometu nekretnina suzdržan je od takvih prognoza – ne očekuju dramatične padove, prije hlađenje, a neki čak daljnji rast cijena nekretnina. Najveći je problem skromna ponuda, dodaju jednoglasno.
Cijene bi mjestimično kratkoročno čak trebale rasti
Slične poteškoće kao obitelj Nikolovski imaju i obitelji, odnosno kupci iz drugih država regije. Primjerice, cijene nekretnina u Hrvatskoj u trećem su kvartalu prošle godine porasle za 14,8 posto. Pogledamo li detaljnije, vidimo da su cijene nekretnina u Zagrebu na godišnjoj razini u prosjeku porasle za 17,9 posto, a na Jadranu za 12,8 posto.
"Nekretnine su ciklička industrija, pa kretanje tržišta prije svega ovisi o općem gospodarskom stanju", smatra Ivan Laljak iz savjetodavne agencije Colliers. Ulagači u nekretnine također su postali oprezni jer su očekivanja u vezi s mogućom recesijom i razvojem inflacije još nesigurna. Laljak zato kratkoročno ne očekuje značajno usporavanje rasta cijena nekretnina. Najnovija izvješća s tržišta nekretnina čak pokazuju kako cijene u nekim državama regije, a osobito u Hrvatskoj, nastavljaju rasti. Hrvatska je ulaskom u eurozonu i šengenski prostor postala zanimljivija i za ulagače, a osobito ih zanimaju Zagreb i Jadran.
Posebni uvjeti vladaju na srpskom tržištu, gdje je na tržište nekretnina djelomično utjecao dolazak ruskih državljana, iako je prema analitičarima teško odrediti u kolikoj mjeri. "U Srbiju se doselio velik broj stranaca – od toga oko 150 tisuća Rusa, što je veličina većeg grada u Srbiji. To je velik bazen potencijalnih kupaca i najamnika i naš je model gotovo jedinstven u Europi", rekao je Milić Đoković iz agencije za nekretnine Old Royal Sistem.
"Sam dolazak Rusa mogao bi doprinijeti tome da Srbija bude među rijetkim tržištima nekretnina koja 2023. godine neće doživjeti pad cijena", smatra Nebojša Nešovanović, direktor odjela za savjetovanje i procjenu vrijednosti za Jugozapadnu Europu u agenciji CBRE.
Đoković dijeli to mišljenje i u nadolazećem razdoblju ne očekuje pad cijena. "Svi pokazatelji lokalnog tržišta ukazuju na to da će se taj trend potražnje za nekretninama nastaviti i u 2023. godini, tako da će biti više kupaca nego nekretnina. Veća potražnja – manja ponuda, neće biti pada cijene", kaže procjenjivač.
Ne rast, već hlađenje
"Neće doći do većeg pada cijena", rekla je o slovenskom tržištu Zarja B. Mavec iz agencije za nekretnine Inalbea. "I prošla nas je kriza naučila da cijene nekretnina zadnje padnu." Možemo očekivati hlađenje, što je u transakcijama već vidljivo, dodaje. Cijene nekretnina su u trećem kvartalu na razini države bile gotovo za trećinu više nego prije dvije godine – porasle su s 2.047 na 2.646 eura za metar kvadratni. U Ljubljani su cijene starih nekretnina također ostale na razini iz drugog kvartala, odnosno prosječno 3.660 eura za metar kvadratni.
"Cijene se uvijek prvo snize za nekretnine lošije kvalitete, a dobrima nikad ne padnu tako znatno", uvjerena je Mavec. U Ljubljani, koja je svojevrsni motor slovenskog tržišta nekretnina, broj transakcija smanjuje se već treći kvartal zaredom, što je praktički preslika stanja na državnoj razini. "Nismo uočili smanjenje broja transakcija, ali jesmo uočili promjenu strukture kupaca i vremena potrebnog za prodaju nekretnine", primjećuju u agenciji za nekretnine Century21. Krajem prošle godine i u prvom kvartalu ove prevladavaju kupci koji nekretnine kupuju radi ulaganja.
"Cijene se još uvijek drže razine na kojoj su bile", potvrđuje i Zoran Đukić iz agencije za nekretnine Stoja Trade.
Skuplje zaduživanje
Na cijene stambenih nekretnina zasigurno će utjecati više kamatne stope jer povisuju cijene zaduživanja, a postrožuju i uvijete samih kredita. "Novac je dosad bio jeftin, pa banke nisu zahtijevale vlastite udjele. Posuđivanje novca u recesiji poskupljuje, pa se uvjeti posudbe pogoršavaju", naglašava posrednica za poslove nekretnina Mavec. Slično predviđaju analitičari Bloomberg Adrije. Obujam stambenih kredita smanjit će se, također na račun sve viših kamatnih stopa. Kupci će se posljedično sve teže odlučivati na veće kupovine jer visoka inflacija snižava realne plaće i kreditnu sposobnost, a u 2023. će ugroziti ušteđevine.
Još nema ponude
Zaključak – stambena je ponuda skromna. To je u nekim državama regije ozbiljan problem. "Potražnja u Sarajevu vrlo je velika, što dokazuje činjenica da se gotovo sve nekretnine rasprodaju i prije završetka gradnje", rekao je Emir Kulovac, agent za nekretnine iz agencije TIM Nekretnine. Za stare je stanove u Sarajevu potrebno platiti od 1.278 do 2.556 eura za metar kvadratni. Cijene novogradnji penju se i do 3.579 eura, a za one s posebnim značajkama i do više od 4.000 eura. Na državnoj su razini cjenovni rasponi još veći.
"Ove će se godine cijene nekretnina stabilizirati, a do pada bi moglo doći krajem godine i u 2024., iako ne većeg od 20 posto", kaže Aleksandar Vuković, vlasnik agencije Condo Nekretnine iz Banje Luke. „Ako uđemo u razdoblje recesije, to će svakako značajno utjecati i na tržište nekretnina, gdje će doći do značajnog pada prodaje i posljedičnog pada cijena“, dodaje.
Epilog: Kupci, budite na oprezu!
Cijene nekretnina iz statistike prikaz su prosječnih cijena. Kupovina stana poprilično je subjektivna. Ako tražite stan poput obitelji Nikolovski s početka članka, ključno je zapamtiti da, iako su mediji puni vijesti o rekordnim cijenama, na tržište dolaze i stanovi po "normalnijim" cijenama. Kad kupujemo stan, dobro je stalno biti na oprezu i svaki dan pregledavati oglase. Dobre ponude možemo naći čak i kad svi u isti rog pušu da je to nemoguća misija.
Preveo Daniel Pavlović.
