Sumrak zlatnih viza

Programi ulaganja za dobivanje državljanstva nailaze na neodobravanje, a kupci žure uložiti dok još mogu.

Jednog sunčanog utorka ujutro u gradu Grândola, sat i pol vožnje južno od Lisabona, Sandy Chen izišla je iz Ubera pripremajući se za razgledavanje pet nekretnina. I dok je Chen koračala tihom ulicom tog grada od 14 tisuća stanovnika, psi su počeli lajati, a stariji stanovnici provirivati iz svojih domova kako bi provjerili tko to šeće uokolo. "Ako ovdje kupim kuću, mogla bih biti jedina Kineskinja u gradu", rekla je.

Chen, umirovljenica porijeklom iz Tiānjīna na sjeveru Kine želi pronaći nekretninu prije negoli Portugal obustavi program u okviru kojeg nudi dozvolu za boravak i put prema državljanstvu strancima koji žele uložiti u zemlju. Portugal je 2021. postrožio ograničenja za svoj 11 godina dugi program zlatnih viza (port. visto gold) za ljude koji bi uložili 350 tisuća eura (dovoljno je samo kupiti kuću) i u zemlji proveli barem sedam dana godišnje. 

Međutim, uslijed rastućeg nezadovoljstva građana zbog divljanja cijena nekretnina prije dva mjeseca, portugalska je vlada najavila obustavu programa čim parlament raspravi i usvoji revidirani zakon, što bi se trebalo dogoditi u sljedećih nekoliko tjedana. No ako Chen potpiše ugovor i podnese prijavu prije glasovanja, još bi uvijek mogla dobiti vizu koja bi joj omogućila slobodu života i kretanja unutar Europske unije (EU). 

Nakon globalne financijske krize 2008. godine, Portugal i barem još deset europskih zemalja pokušalo je popuniti rupe u proračunu programom nekretnina na prodaju. S obzirom na to da nisu postojala pravila primjenjiva na cijelu Europsku uniju, uvjeti prijave drastično su se razlikovali: minimalno ulaganje u Latviji iznosi 50 tisuća eura, dok je u Nizozemskoj 1,2 milijuna eura. Ulagači zauzvrat najčešće mogu živjeti i raditi u zemlji tri ili pet godina, a potom se smiju prijaviti za državljanstvo. 

Povijesna jezgra Grândole | Bloomberg Businessweek

EU je vlade dugo pritiskao na obustavu programa zlatnih viza jer su antidemokratski i mogu omogućiti ulazak prljavog novca u regiju. "Europske vrijednosti nisu na prodaju", rekao je prošle godine Didier Reynders, povjerenik Europske komisije za pravosuđe. Sada kad se većina europskih zemalja financijski stabilizirala i suočila sa sve većim protivljenjem građana programu, dosad prilično popularna mjesta za strance postaju manje gostoljubiva. Irska je svoj program obustavila 15. veljače. Grčka pak kaže da će prag ulaganja na nekoliko ključnih lokacija, uključujući Atenu, povisiti na 500 tisuća eura. Pa dok se portugalski i irski programi gase, savjetnici za useljenike kažu da dolazi do porasta zanimanja za Grčku i Španjolsku. 

Teško je pronaći statističke podatke za cijelu Europu, no dostupni podaci ukazuju na to da je većina ljudi koji se koriste programom iz Kine. U Irskoj koja je državljanstvo davala u zamjenu za ulaganje od 500 tisuća eura kupcima s osobnim bogatstvom od najmanje dva milijuna eura, državljani Kine čine više od 90 posto od ukupno 1727 odobrenih prijava od 2012. U Grčkoj su Kinezi primili 60 posto od ukupno 12.818 zlatnih viza u proteklom desetljeću. U Portugalu je riječ o gotovo polovini od ukupno 11.758 odobrenih državljanstava od 2012. Puno se Rusa prijavilo prije prošlogodišnje invazije njihove zemlje na Ukrajinu, a posljednjih je godina porastao i broj Amerikanaca koji su se prijavili za vizu. 

Prema Europskom parlamentu, programi su od 2016. do 2019. novac na europska tržišta nekretnina donijeli oko 3,5 milijarde eura godišnje. U Portugalu je revizija zakona iz 2015. osmišljena kako bi potaknula poboljšanja stambenog fonda smanjenjem praga ulaganja za trećinu za podnositelje zahtjeva koji kupuju kuću kojoj je potrebna obnova. Zato su od pet nekretnina koje je Chen htjela pogledati u Portugalu, četiri bile starije od 30 godina. 

U Lisabonu su ta politika i ukidanje kontrole najma te intenzivna kampanja za privlačenje turista doveli do preobrazbe. Cais do Sodré, nekoć opasna lisabonska obalna četvrt uskih uličica prepunih bordela sada vrvi elegantnim hotelima, nekretninama za kratkoročno iznajmljivanje, gurmanskim restoranima i luksuznim buticima. Čak 133 godine stara tržnica s ribarnicom koja se nalazila uz glavnu cestu prenamijenjena je u veliku prodavaonicu hrane koja privlači četiri milijuna posjetitelja godišnje. 

No ono što bi jedna osoba doživjela kao obnovu, druga će doživjeti kao gentrifikaciju, a rastuće cijene nekretnina pridonose dojmu da su bogati nositelji zlatne vize i za to krivi. Prema podacima na mrežnoj stranici o nekretninama Idealista, prosječna se cijena nekretnine u Lisabonu od 2015. utrostručila. Podaci grčke vlade pokazuju da je u Ateni prosječna cijene nekretnine u posljednjih pet godina skočila za 48 posto. U Dublinu je došlo do porasta cijena za 130 posto u usporedbi s 2012. godinom, navodi irska vlada. 

Rast cijena izazvao je prosvjede u kojima su prosvjednici izrazili nezadovoljstvo programima zlatnih viza, pomanjkanjem pristupačnih cijena nekretnina, iznajmljivanjem u stilu Airbnb-a i protivljenje gentrifikaciji. U Lisabonu su 1. travnja stotine prosvjednika izašle na ulice i gađale policiju bocama i kamenjem. U Ateni su prosvjedi protiv gentrifikacije i špekulativnog financiranja nekretnina dio stalnog postava grada od 2019. godine, kad je na vlast stupila vlada za koju se smatra da je naklonjena stranim ulagačima. 

Do reakcije je došlo čak i u zemljama koje daju relativno malo zlatnih viza. Španjolska, čije se državljanstvo može steći za 500 tisuća eura i deset godina boravka, izdala je samo 136 zlatnih viza u 2022. Ipak, nerijetko se razglaba o njihovu utjecaju na tržište nekretnina. "Gospodi je lako doći i zatražiti boravišnu dozvolu pa kupiti kuću za pola milijuna eura", rekao je u veljači Íñigo Errejón, vođa španjolske političke stranke Más País za novinsku kuću Cadena SER. "Sve to izgleda gotovo kolonijalistički."

Međutim, podaci pokazuju da zlatne vize nemaju pretjerano snažan utjecaj na vrijednost nekretnina. U Irskoj se izda samo nekoliko stotina viza, a riječ je o tržištu koje je 2022. zabilježilo 60 tisuća kupovina nekretnina. "Program je na to vrlo malo utjecao", rekao je Ronan Lyons, profesor ekonomije na sveučilištu Trinity u Dublinu. Nekretnine kupljene putem portugalskog programa predstavljaju otprilike 0,3 posto od ukupno 300 tisuća transakcija nekretnina u zemlji godišnje, prema podacima agencije za posredovanje nekretninama Agency. "To nije dovoljno da bi utjecalo na bilo što", rekao je Ayres Neto, izvršni partner portugalske podružnice. 

Ljudi koji rade s programima kažu da će bilo kakva reakcija biti kratkotrajna. Zemlje diljem svijeta odavno su uvidjele prednosti privlačenja kvalificiranih i bogatih doseljenika koji su voljni financirati nove poslove, rekao je Nuri Katz, osnivač društva za pružanje usluga ulaganja s ciljem dobivanja državljanstva Apex Capital Partners. "Mala je vjerojatnost da će se išta promijeniti", rekao je. "Možda ih izmijene, no zasigurno ih neće ukinuti."

Chen je do kraja dana izbor suzila na dvije nekretnine u Grândoli. Prva je zeleno-bijela prizemnica na zemljištu prošaranom stablima naranče, a druga napuštena kuća s četiri spavaonice i 8000 metara kvadratnih velikog vrta koja je prazna barem pola stoljeća. Ako Portugal posljednjem krugu ulagača za zlatnu vizu produlji razdoblje odgode, Chen će vjerojatno kupiti jednu od te dvije nekretnine. Propusti li ovu priliku, sigurna je da će naposljetku negdje dobiti vizu. "Kad nastupi nova financijska kriza i opet se pretjerano umiješaju u javne financije", rekla je, "iznova će otvoriti programe zlatnih viza i dopustiti nam da ulažemo."