Analiza BBA: Cijena od 200 milijuna eura za Sunčani Hvar ima smisla

CPI Property Group potvrdila je prodaju tvrtki koje posjeduju i upravljaju hotelima Sunčani Hvar, a kupac je tvrtka Eagle Hills Properties iz Ujedinjenih Arapskih Emirata iza koje stoji Muhamed Alabar.

Predmet transakcije su kompanije Sunčani Hvar i Sunčani Hvar Nekretnine. Naime, radi se o sestrinskim kompanijama, jedna zadužena za operativni dio hotelskog poslovanja (Sunčani Hvar), a druga, kao što i samo ime kaže – za upravljanje nekretninama.

U vlasništvu portfelja Sunčani Hvar Nekretnine nalazi se sedam hotela različitih kategorizacija sa ukupnim brojem od 1107 soba. Kompanija posjeduje jedan hotel u kategoriji pet zvjezdica, jedan u kategoriji dvije zvjezdice, jedan u kategoriji tri zvjezdice i četiri hotela u kategoriji četiri zvjezdice.

Prema osobama upućenim u transakciju, Eagle Hills će platiti više od 200 milijuna eura za nekretnine. Izvori su tražili da ostanu anonimni budući da cijena kupnje nije službeno objavljena, a glasnogovornik CPI-ja odbio ju je otkriti. Osim što se radi o neslužbenoj informaciji, ostaje nedorečeno je li spomenuti iznos na osnovi bez novca i duga (tzv. Enterprise value), ili pak uključuje novac i dug (tzv. Equity value).

Što pokazuju financijska izvješća?

Analizom financijskih izvješća dvije kompanije, koja uključuje i konsolidacijske eliminacije provedene s naše strane obzirom na transakcije između ta dva sestrinska društva, došli smo do zaključka da neto dug iznosi 14,9 milijuna eura, što nam zapravo ukazuje da ne postoji značajna razlika između vrijednosti društva (enterprise value) i vrijednosti kapitala (equity value), obzirom na spomenutu vrijednost od 200 milijuna eura. Dodatno, obzirom da se postojeće zaduženje odnosi na dug prema društvu CPI Property Investments i obzirom na prodaju koja za cilj ima smanjiti visoku zaduženost matične kompanije, pretpostavka je da će se dug zatvoriti od strane novog vlasnika u trenutku izvršenja transakcije.

Vrijednost nekretnina na Hvaru koje su u vlasništvu CPI Property Group, prema njihovim financijskim izvješćima na 30. lipanj 2023., iznosi 172 milijuna eura sukladno eksternoj procjeni kompanije Cushman & Wakefield, provedenoj metodom diskontiranog novčanog tijeka. To je još jedan pokazatelj da spomenuta cijena od oko 200 milijuna eura ima potpuno smisla, posebice ako se radi o vrijednosti kompanije (enterprise value) pa je na procijenjenu vrijednost nekretnina potrebno dodati prethodno spomenuti neto dug, neto radni kapital i potencijalno određena dugotrajna sredstva poput npr. pokretnina čija vrijednost ne ulazi unutar spomenutih 172 milijuna eura.

Je li postignuta cijena visoka?

Obzirom na 1107 soba, prosječna vrijednost po sobi na bazi cijene od 200 milijuna eura iznosi 180,7 tisuća eura po ključu. Ako idemo sa pretpostavkom da spomenuti iznos predstavlja vrijednost kompanije, tada postignuta vrijednost kapitala od 185 milijuna eura rezultira sa 167 tisuća eura vrijednosti po ključu. Ako pak vrijednost kompanije od 200 milijuna eura usporedimo sa postignutom konsolidiranom EBITDA-om Sunčanog Hvara (Sunčani Hvar + Sunčani Hvar Nekretnine), normaliziranom za troškove ostvarene u transakcijama sa ostalim sestrinskim društvima iz CPI Property Grupe, tada dolazimo do EV/EBITDA multiplikatora od 16,6x. Za usporedbu, prosječni EV/EBITDA multiplikator četiri najveće hrvatske turističke kompanije izlistane na Zagrebačkoj burzi iznosi 8.4x.

Dodatno, u sektorskoj analizi turizma navodimo transakciju putem koje je Plava Laguna tijekom 2022. godine stekla većinski udio u društvu Hotel Croatia u zamjenu za udio u društvu Jadranski luksuzni hoteli. Multiplikator tih transakcija iznosio je EV/EBITDA od 9,3x za Hotel Croatia i 7,3x za društvo Jadranski luksuzni hoteli. Sve u svemu, moglo bi se reći da je CPI Property Group uspio postići dobru cijenu za Hvarski portfelj. Dobra cijena postigla se primarno zahvaljujući boljoj profitabilnosti Hvarskih kompanija. Naime, konsolidirani račun dobiti i gubitka dvije prodane kompanije nam prikazuje postignutu EBITDA maržu od 39 posto u 2022. godini i EBIT maržu od 26,5 posto. Za usporedbu, četiri najveće hrvatske turističke kompanije ostvarile su prosjek od 32,3 posto EBITDA marže i 15,2 posto EBIT marže u 2022. godini. Više detalja o poslovanju turističkih kompanija i generalno o trendovima u sektoru turizma, pročitajte u sektorskoj analizi turizma.