Luksuz bez granica: Najskuplji prolaz u Europi donosi Milanu 85 milijuna eura godišnje

Galerija Vittorio Emanuele II u Milanu odavno nije samo najljepši prolaz i nezaobilazna turistička stanica između Duoma i Scale. Posljednjih godina ona je i jedan od najskupljih i najpoželjnijih luksuznih prodajnih prostora u Europi gdje modne kuće plaćaju rekordne zakupnine kako bi bile dio prestižne lokacije. Izgrađena u 19. stoljeću kao simbol modernog Milana, prvobitno je zamišljena kao urbani salon grada i prostor susreta trgovaca, aristokracije i umjetnika. Danas, gotovo stoljeće i pol kasnije, njezina se uloga promijenila, ali ideja nije. I dalje predstavlja pozornicu društvenog statusa, samo što su umjesto industrijalaca i plemstva glavne zvijezde postali globalni luksuzni konglomerati i milijuni turista koji svake godine prolaze njezinim mramornim podovima.

Ulaz u Galeriju | Bloomberg Adria

U priči o Galeriji posebno je zanimljiva činjenica da nije riječ o privatnom trgovačkom centru, već o javnom gradskom prostoru. To je i razlog zašto se često opisuje kao "zlatna žila" grada i "stroj za stvaranje novca" gradskoj upravi koja je uspjela luksuz pretvoriti u instrument javnog financiranja. Prema navodima talijanskih medija, prihod od zakupa prostora do kraja 2026. mogao bi dosegnuti čak 85 milijuna eura, što je za oko 60 posto više nego prije pet godina, kada je iznosio oko 53 milijuna eura. To nije rezultat samo nezaustavljivog rasta cijena nekretnina na sjeveru Italije, već promišljeno vođene strategije gradske administracije.

Restoran Biffi, otvoren 1867. godine, kada i sama Galerija, jedan je od najstarijih zakupaca i simbol njenog povijesnog identiteta | Bloomberg Adria

Kroz konkurentne natječaje ona bira zakupce, pažljivo kontrolira strukturu brendova i koristi golemo zanimanje luksuznih kuća kako bi maksimalno podigla vrijednost svakog slobodnog kvadrata. Unosnim se pokazalo i pretvaranje uredskih prostora na katovima u komercijalne jedinice, što je gradu donijelo dodatna tri milijuna eura. Prihodi od zakupa ulažu se u socijalne programe, pomoć starijima, osobama s invaliditetom i građanima u riziku od socijalne isključenosti.

Bloomberg Adria

Tko sve izlaže?

Danas se u Galeriji nalaze ukupno 52 brenda, od kojih su 44 ispod središnje kupole, dok se ostali nalaze ispod vanjskih arkada koje gledaju na Duomo. Svi prostori praktički su popunjeni do 2030. godine, a od 2021. do danas grad je zaključio 40 novih ugovora i organizirao deset natječaja za lokale. Jedan od medijski najvidljivijih bio je i onaj za prostor nekadašnjeg butika Swarovski. Za lokal od 174 kvadrata nadmetalo se čak deset međunarodnih luksuznih kuća, da bi ga na kraju preuzeo Tiffany & Co. Konačna cijena zakupa dosegnula je oko 3,5 milijuna eura godišnje, čak sedam puta više od početne cijene na natječaju. Kada se preračuna po kvadratu, zakup prelazi 20.600 eura godišnje po četvornom metru, što je, prema pisanju talijanskih medija, više nego na pojedinim lokacijama u milanskoj Via Montenapoleone ili čak na njujorškoj Petoj aveniji.

Ulaz u Dior trgovinu| Bloomberg Adria

Ni ostali zakupci ne plaćaju osjetno manje. Za prostor od 188 kvadrata, Loro Piana izdvaja oko 2,3 milijuna eura godišnje, Fendi je preuzeo Armanijevu trgovinu za 2,4 milijuna, dok su raniji ugovori modne kuće Dior premašivali i pet milijuna eura godišnje. No zakup je tek početak investicije na ovoj prestižnoj adresi. Kako bi trgovina funkcionirala kao produžetak identiteta, luksuzni brendovi dodatno ulažu u renoviranje interijera, angažiranje poznatih arhitekata, kao i u scenografiju izloga, znajući da kroz Galeriju svakodnevno prolaze tisuće turista i potencijalnih kupaca. U praksi to znači da ukupna investicija često višestruko premašuje samu cijenu zakupa.

Dio izloga Louis Vuittona | Bloomberg Adria

Istovremeno, grad veoma strogo čuva vizualni i povijesni identitet ovog mjesta. Pravila za izgled izloga, natpisa i reklama precizno su definirana: svjetleći i agresivni logotipi ne postoje, a nazivi brendova su minimalistički i u usklađenim tonovima. Uz to, grad inzistira na zaštiti najstarijih zakupaca, poput restorana Biffi, prisutnog od samog otvaranja Galerije, zatim restorana Savini, kao i knjižare Bocca, koja posluje još od tridesetih godina prošlog stoljeća.

Na središnjem dijelu galerijskog poda, u sklopu bogate dekoracije od mozaika koji predstavljaju simbole talijanskih gradova, nalazi se i bik, simbol grada Torina. Tijekom vremena nastao je običaj koji danas ima status nepisanog milanskog rituala: stane se na mozaik bika, okrene se na peti tri puta ukrug, a to, prema vjerovanju, donosi sreću. Zbog stalnog okretanja na istom mjestu, središnji dio mozaika s vremenom je vidno istrošen, pa je bik danas zapravo fizički "izbrisan" na najosjetljivijem dijelu, što je dodatno uvećalo njegovu legendu i učinilo ritual još prepoznatljivijim. | Bloomberg Adria

Na taj način prolaz ostaje pažljivo uređen "ekosustav" u kojem se isprepliću povijest, luksuz i pažljivo osmišljen ekonomski model te u kojemu nema mjesta estetskoj improvizaciji i banalnoj komercijalizaciji. Možda upravo u tome i leži njegova posebnost koju nijedan suvremeni trgovački centar ne može ponoviti.