.webp){kind=icon}
U Sloveniji je ove godine došlo do rasprave o ograničenjima za iznajmljivanje preko platformi, koja je već neko vrijeme aktualna u zapadnoj Europi. Da se "zabrana Airbnba" ne može tako lako provesti, možda je najbolji primjer Berlin koji tako nešto pokušava provesti već deset godina, nastojeći smanjiti drastičan nedostatak stambenog prostora. Kako o zabrani razmišljaju u regiji?
I prije nego što se ovogodišnja finalna večer Eurosonga održala u Švedskoj, Michael i Patricia Wolf već su preko Airbnba rezervirali smještaj u Zagrebu za Eurosong 2025., uvjereni da je njihov omiljeni Baby Lasagna siguran pobjednik. Kako kaže ovaj bračni par iz Heidelberga na jugozapadu Njemačke, iznenadilo ih je što su već tada cijene otišle u nebo.
"Očito su platforme i sami vlasnici apartmana bili spremniji čak i od nas Nijemaca, koji volimo rezervirati i do godinu dana unaprijed kako bismo dobili dobru cijenu", sa smiješkom komentira Michael koji je ipak u međuvremenu otkazao rezervirani smještaj u centru Zagreba i umjesto njega rezervirao kratki proljetni odmor na jadranskoj obali.
Bloomberg Businessweek Adria
Jadranska Hrvatska kao regija čak je izbila na sam vrh u Europskoj uniji po broju noćenja u smještaju za kratkoročni najam rezerviranom putem Airbnba, Bookinga, Expedije ili TripAdvisora. Ovi novi statistički podaci, koje Europska statistička agencija (Eurostat) objavljuje u suradnji s ove četiri velike internetske platforme za rezerviranje smještaja, pokazuju da su gosti u 2023. ostvarili 678,6 milijuna noćenja, što je 13,8 posto više nego 2022. godine.
I u trećem kvartalu – od 1. srpnja do 30. rujna – najpopularnija regija za kratkoročni najam smještaja na platformama bila je Jadranska Hrvatska s 23,7 milijuna noćenja. Slijedila je španjolska regija Andaluzija s 14 milijuna noćenja, a zatim francuska regija Provence-Alpes-Côte d'Azur s 12,2 milijuna. Osim hrvatske obale, u tom je ljetnom tromjesečju među prvih 20 regija šest bilo u Francuskoj, po pet u Italiji i Španjolskoj, dvije u Grčkoj i jedna u Portugalu.
Trend rasta nastavljen je i ove godine, a podaci Eurostata pokazuju da je Hrvatska u prvom tromjesečju 2024. zauzela drugo mjesto među svim članicama EU-a s najvećim porastom noćenja stranih gostiju, neovisno o tome kako su ih rezervirali. Ispred Hrvatske, koja je u tom tromjesečju zabilježila rast od 22 posto u odnosu na isto razdoblje 2023., nalazi se samo Cipar s rastom od 28 posto.
U tom su razdoblju Hrvatska i Slovenija bile među 10 članica EU-a s najvećim udjelom stranih gostiju u ukupno ostvarenim noćenjima. U ovom zimskom razdoblju zaslužni su za oko dvije trećine noćenja, a statistika za prvih pet mjeseci ove godine daje snažne naznake da bi Hrvatska ove godine mogla oboriti sve rekorde postignute u pomalo mitskoj 2019. godini.
Prema podacima sustava eVisitor, u prvih pet mjeseci ove godine u Hrvatsku je stiglo 3,3 milijuna stranih turista, što je 12 posto više nego u istom razdoblju lani. Najviše noćenja ostvareno je u komercijalnim smještajnim objektima, pri čemu je 46 posto prometa ostvareno u hotelima, 26 posto u obiteljskom smještaju, a 19 posto u kampovima.
U dilemama kako oboriti turističke rekorde iz 2019. godine u Hrvatskoj, Sloveniji, Crnoj Gori, ali i ostalim zemljama Adria regije, neminovno se nameće nekoliko pitanja. Od toga kako zaštititi i državu i vlasnike smještaja pri rezerviranju putem internetskih platformi, preko financijskih pitanja, do ograničavanja ove vrste najma zbog negativnog utjecaja na lokalno stanovništvo zbog smanjenog broja nekretnina za dugoročni najam.
I platforme mogu dugovati
Putem najpopularnijih digitalnih platformi Hrvatsku svake godine posjeti desetak posto svih pristiglih turista koji ostvaruju otprilike četvrtinu svih noćenja. Prema podacima hrvatskog Državnog zavoda za statistiku, u rekordnoj 2019. godini 28,1 posto ukupnih noćenja bilo je onih ostvarenih putem digitalnih platformi, a udio u ukupnom broju dolazaka bio je 10 posto. Te su statistike manje-više nepromijenjene iz godine u godinu, pa je pitanje osiguranja interesa vlasnika, turista, ali i same države sve aktualnije.
Lani su se upravo vlasnici obiteljskog smještaja u Hrvatskoj našli u neugodnoj situaciji, kada su svoje sobe, apartmane i kuće iznajmljivali preko Bookinga, a ta im je najveća posrednička platforma s plaćanjem kasnila i po nekoliko mjeseci.
Predsjednica Zajednice obiteljskog smještaja Hrvatske Barbara Marković potvrdila je da oko 2000 iznajmljivača od lipnja do kraja godine nije dobilo novac od Bookinga. Među njima je bilo i onih koji u tom razdoblju nisu dobili ništa od najamnine, dok je nekima ostao dužan dio novca.
"Nekima je Booking ostao dužan i po 30.000 eura, što nije mali novac. Nije nam jasno kako si tako velika, renomirana tvrtka može priuštiti takvo što", rekla je Marković, dodavši da to nije samo hrvatski problem, već da su slične poteškoće imali iznajmljivači i hotelijeri diljem Europe. "Najveći paradoks je što je Booking.com iznajmljivačima kojima duguje novac slao fakture za plaćanje provizije za one mjesece za koje im nije isplatio novac, što je dodatno izazvalo nezadovoljstvo mnogih iznajmljivača."
Iz Bookinga su pak poručili da su početkom ljeta obavijestili svoje partnere da planiraju nužne radove na održavanju financijskih sustava, što bi moglo dovesti do kašnjenja plaćanja.
"Nakon ažuriranja sustava isplate su za većinu njih nastavljene neometano, no nažalost, u manjem broju slučajeva na plaćanja je utjecao nepredviđeni tehnički problem, što je dovelo do daljnjih kašnjenja", rekli su za Bloomberg Adriju iz Booking.coma.
Gosti postali izbirljivi
Osim toga, ne samo u regiji nego i diljem svijeta primjećuje se da mnogi koji su uložili velik novac u iznajmljivanje više nekretnina preko Airbnba, više ne ostvaruju tako visoke i kontinuirane prihode kao prije. Ovisno o regiji prihodi su pali i do 20 posto, a Airbnb je na društvenim mrežama dobio nadimak "Airbnbbust" kao opis toga da su profesionalni iznajmljivači smještaja nakratko doživjeli "krah".
Doduše, teško da se može govoriti o pravom krahu, već o tome da dobra zarada više nije tako jednostavna kao ostaviti ključ u poštanskom sandučiću i čistu posteljinu na krevetu. Naime, s rastom popularnosti Airbnba rasla su i očekivanja i izbirljivost gostiju, od želje za modernim namještajem i kućanskim aparatima do potražnje za objektima koji prihvaćaju kućne ljubimce.
"Klijentela se promijenila. Nekada su to bili uglavnom mladi ljudi koji su dolazili na glazbene festivale pa im je bilo u redu spavati na starom kauču. A danas su to vrlo često oni koji traže alternativu hotelima, bilo da se radi o poslovnim ljudima bilo o obiteljima", kaže za Bloomberg Businessweek Adria Slađana Petrović koja preko internetskih platformi iznajmljuje dva stana u Novom Sadu u Srbiji. "Kao rezultat toga, gosti sada očekuju da u svom smještaju imaju i kozmetiku, poput sapuna i šampona, ali i piće ili neki slatkiš dobrodošlice. Sve to povećava troškove."
Bloomberg Businessweek Adria
Osim toga, tijekom pandemije koronavirusa, Airbnb je globalno promijenio pravila i omogućio gostima da dobiju puni povrat novca u slučaju otkazivanja, što je domaćine ostavilo potpuno bez prihoda. Kada su se ta pravila ponovno promijenila, pojavio se novi problem jer je Airbnb gostima dopustio dulji rok za podnošenje pritužbi i traženje povrata novca.
Lov na porez
Porezne vlasti velikih turističkih sila, poput Italije, počele su "loviti" velike online platforme za kratkoročni najam smještaja. Tako je krajem prošle godine objavljeno da je irska podružnica Airbnba pristala platiti 576 milijuna eura talijanskim poreznim vlastima kao nagodbu u vezi s istragom o navodno neplaćenom porezu u Italiji.
Airbnb je priopćio da u dogovoru o nagodbi nije priznao nikakvu formalnu odgovornost, dok je talijanska financijska policija tvrdila da Airbnb nije platio porez na 3,7 milijardi eura prihoda od posredovanja u najmu smještaja te da im je porezni dug za razdoblje od 2017. do 2021. godine iznosio 779 milijuna eura. Kako je priopćeno, još se vode razgovori o porezima za 2022. i 2023. godinu, čiji bi iznosi mogli biti još veći.
Iznajmljivačima koji posluju u sivoj zoni uskoro će biti otežan rad jer nova europska regulativa nalaže oglašivačkim platforma mada ubuduće mogu oglašavati samo one iznajmljivače koji imaju prijavljen smještaj.
"Da bi bilo koja smještajna jedinica mogla doći na platformu i oglašavati se, morat će imati identifikacijski broj koji će biti vezan uz kategorizaciju objekta. Taj će broj dobivati od Ministarstva turizma i sporta, kako sada stvari stoje", rekla je donedavna hrvatska ministrica turizma i sporta Nikolina Brnjac. "Bez tog broja iznajmljivači neće moći pristupiti platformi." Sve zemlje članice EU-a imat će određeno vrijeme za prenošenje regulative u svoje zakonodavstvo, a kroz te podatke ćemo vidjeti precizniju i točniju sliku koliko jedinica imamo i u kojim gradovima."
Ograničenja Airbnba i Bookinga
U Sloveniji je ove godine otvorena rasprava o ograničenjima za iznajmljivanje preko platformi, koja je već neko vrijeme aktualna u zapadnoj Europi. Do kraja godine očekuje se usvajanje prijedloga zakona koji je u javnoj raspravi, a kojim bi se kratkoročni najam koji nije registriran kao turistički objekt ograničio na 30 dana godišnje, s time da općine imaju mogućnost da olabave ovo pravilo tamo gdje im odgovara.
"Mi ne zabranjujemo kratkoročne iznajmljivanje, ali želimo smanjiti nedvojbeno štetne učinke tih aktivnosti", rekao je slovenski ministar gospodarstva Matjaž Han, dodavši da je takvo kratkoročno iznajmljivanje koncentrirano u nekoliko općina, od kojih je gotovo polovica u Ljubljana, a ostali u Piranu, Bledu, Kopru i Kranjskoj Gori. "Nema sumnje da je ovakav poslovni model, omogućen platformama poput Airbnba, Bookinga i drugih, velik dio nekretnina s tržišta nekretnina prebacio na turističko tržište.
Prema podacima ministarstva, kratkoročni najam upeterostručio se od 2015. do 2023. godine. Vlasnici, pak, mogu svoju nekretninu prijaviti kao turistički smještaj i tada neće imati nikakvih zapreka za davanje u najam. Doduše, u prijedlogu zakona stoji da ako im je nekretnina u višestambenoj zgradi, čak 75 posto vlasnika morat će dati suglasnost za takav najam. Štoviše, svi prvi susjedi morat će odobriti svom susjedu početak kratkoročnog iznajmljivanje stana.
Ljubljana i Zagreb kao Berlin?
Da se "zabrana Airbnba" ne može tako lako provesti, možda je najbolji primjer Berlin koji ovako nešto pokušava provesti već desetak godina, u nastojanju da smanji drastičan nedostatak stambenog prostora. Najprije je 2014. uvedena zabrana vlasnicima stanova da ih ostave prazne ili da ih daju u dnevni ili tjedni najam, osim ako za to ne dobiju dozvolu. Potom je dvije godine poslije ovoj zabrani dodana i prijetnja novčanom kaznom do 100.000 eura, da bi 2018. taj propis bio ukinut, a donijet novi koji vlasnicima omogućuje da stan u kojem žive iznajmljuju koliko god žele, a da svoje ostale nekretnine mogu dati u kratkoročni najam do 90 dana godišnje.
U međuvremenu su berlinske vlasti i Airbnb započeli dugu sudsku bitku, pa se dosad ograničenja nisu odnosila na stanove koji su se već iznajmljivali na kraće razdoblje prije 2014., kada je na snagu stupio prvi propis o "zabrani Airbnba".
Međutim, nedavno je berlinski Viši upravni sud donio odluku koja gradskim vlastima omogućava primjenu ograničenja i na stanove koji su iznajmljivani prije 2014. godine.
Izvršni direktor Udruge berlinskih zakupaca Sebastian Bartels procjenjuje da bi se do 10.000 stanova diljem Berlina moglo vratiti na tržište dugoročnog najma.
"Većina apartmana za odmor nalazi se u atraktivnim dijelovima centra Berlina i oni su veliki čimbenik zašto se stanovnici izbacuju", rekao je Bartel, dodajući da su se vlasnici nekretnina posljednjih godina bavili "surfanjem rokova" odugovlačeći sudsku bitku podnošenjem žalbi jedne za drugom i tako iskorištavali mučnu sporost sudskog sustava.
"Mi ne zabranjujemo kratkoročne iznajmljivanje, ali želimo smanjiti nedvojbeno štetne učinke tih aktivnosti", rekao je slovenski ministar gospodarstva Matjaž Han | Žan Kolman/Bloomberg Businessweek Adria
Je li situacija u Zagrebu i Ljubljani usporediva s onom u Berlinu i Parizu? Odgovori su različiti. Dok se ljubljanski gradonačelnik Zoran Janković veseli ograničenjima i ima svoje prijedloge, Katja Rezman iz Udruge iznajmljivača ističe da uvođenje stranih modela nije rješenje, jer je riječ o višemilijunskim urbanim središtima koja nemaju mnogo zajedničkog sa slovenskim prostorom.
"Dodatni problem ovakvih rasprava je što se sve mjeri Ljubljanom. A Ljubljana je posebna, jer nema mnogo veze s ostatkom zemlje. Ljubljana je žrtva vlastitog uspjeha. Razvila se u popularnu turističku destinaciju, što je stvorilo potražnju za smještajem koju stambena politika nije pratila", ističe Rezman i dodaje da je glavni grad Slovenije još više žrtva nekretninskih špekulacija, "jer kad vidimo što se gradi u Ljubljani i kako se prodaje, odmah je jasno da rješavanje stambenih problema nije na prvom mjestu".
Prema riječima upućenih, na Airbnbu je trenutačno u Ljubljani tri puta više stanova za kratkoročni najam nego na portalu na kojem se oglašavaju nekretnine za dugoročni najam. U drugim sredinama to nije slučaj. Stoga Rezman ističe da bi predložena ograničenja trebale prihvatiti samo općine koje imaju te probleme budući da je situacija različita od mjesta do mjesta.
