Pravo na povrat PDV-a na prvu nekretninu: Kakva su pravila u zemljama regije?

Za građane koji se prvi put upuštaju u kupnju stana ili kuće, porezni sustavi država regije nude niz olakšica, ponajprije kroz povrat poreza na dodanu vrijednost (PDV) ili ekvivalentne porezne namete. Srbija, Bosna i Hercegovina, Sjeverna Makedonija, Hrvatska i Slovenija imaju različite pristupe, ali svaka od tih zemalja nastoji olakšati stambeno zbrinjavanje kupcima prve nekretnine, potaknuti tržište i građevinsku aktivnost.

U Hrvatskoj subvencioniranjem prve nekretnine država pokriva do 50 posto plaćenog PDV-a i puni iznos poreza na promet nekretnina, uz jasne kriterije kvadrature i maksimalne cijene po lokaciji. Mjera je usmjerena na kupce mlađe od 45 godina, uz obvezu korištenja nekretnine najmanje pet godina, što sprječava špekulativne transakcije.

U Srbiji, primjerice, PDV na prvi stan iznosi 10 posto, a povrat je moguć samo građanima koji nikad dosad nisu bili vlasnici stana. Povrat je ograničen na 40 četvornih metara stana za kupca i dodatnih 15 kvadrata po članu kućanstva. Procedura je detaljna, od podnošenja zahtjeva srbijanskoj poreznoj upravi, preko dokazivanja prebivališta i iznosa uplate, do administrativnog rješenja kojim se novac isplaćuje u roku od 15 dana.

Sličan sustav predviđen je i u Bosni i Hercegovini, gdje je povrat PDV-a na prvu nekretninu tek nedavno zakonski omogućen, bez dobnog ograničenja, ali uz obveznu dokumentaciju kojom se potvrđuje da kupac od 2006. godine nije bio vlasnik stana ili kuće. Trenutno se definiraju podzakonski akti koji će urediti detalje postupka, dok je stopa PDV-a 17 posto.

 

 

U Sjevernoj Makedoniji povlaštena stopa PDV-a od pet posto na prvi promet stanova uvedena je 2010. godine kao antikrizna mjera, ali će, osim ako ne dođe do novog produženja, od 2026. godine iznositi 18 posto. To dodatno otežava planiranje kupnje, osobito kod avansnih uplata. Računovođe upozoravaju da će rast PDV-a izravno utjecati na cijene i dostupnost stanova mladima.

U Sloveniji se razlikuju pravila za nove stanove i nekretnine iz starogradnje. PDV za stambene objekte do 120 kvadrata i kuće do 250 kvadrata iznosi 9,5 posto, dok se na veće objekte primjenjuje stopa od 22 posto. Uz to, slovenske vlasti nude oslobođenje od poreza na imovinu i naknade za korištenje građevinskog zemljišta, što dodatno smanjuje trošak kupnje prve nekretnine.

Sve zemlje regije, iako s različitim stopama i uvjetima, imaju zajednički cilj: olakšati stambeno zbrinjavanje mladima i kupcima prvog stana, potaknuti tržište nekretnina te u slučaju novih stanova u novoizgrađenim objektima stimulirati građevinsku aktivnost. U praksi, pravo na povrat PDV-a zahtijeva pažljivo praćenje zakonskih propisa i preciznu dokumentaciju, ali može znatno smanjiti ukupne troškove kupnje prve nekretnine – nerijetko i za desetke tisuća eura.

Hrvatska: povrat PDV-a i poreza na promet mlađima od 45 godina

Hrvatska je nedavno uvela sustav subvencija kojim država pokriva do 50 posto plaćenog PDV-a za prvi stan ili kuću te 100 posto poreza na promet nekretnina. PDV na kupnju nekretnina iznosi 25 posto, dok je porez na promet tri posto. Subvencije vrijede za kupce mlađe od 45 godina koji u kupljenom stanu ili kući planiraju živjeti najmanje pet godina, u suprotnom su dužni vratiti subvencionirani iznos poreza.

Dodatno, zakon propisuje maksimalnu kvadraturu stana i cijenu po lokaciji. Tako se, primjerice, u Zagrebu povrat obračunava za stanove do 75 kvadrata i kuće do 112,5 kvadrata, uz mogućnost odstupanja do 50 posto. Novim pravilnicima uređeni su i registri upravitelja zgrada, zajednica suvlasnika i kućnog reda, što povećava transparentnost tržišta i nadzor nad stambenim fondom.

 

Cilj takvih mjera značajno je utjecati na tržište nekretnina, osobito u urbanim sredinama poput Zagreba, Splita i Dubrovnika.

Za ostvarenje prava na takav povrat poreza građani moraju zadovoljiti dvije kategorije uvjeta – veličinu nekretnine i njezinu cijenu po kvadratnom metru.

Tako će, primjerice, za jednu osobu vrijediti standard od 50 kvadrata, uz dopušteno odstupanje do 50 posto, što znači da može kupiti stan do 75 kvadrata, iako će se povrat poreza obračunavati samo na propisanu osnovicu. Za kuće su gornje granice više – samac može ostvariti povrat za kuću do 112,5 kvadrata.

Uz poticaje za kupnju nekretnina na snagu stupaju još tri pravilnika koji uređuju odnose u stambenim zgradama. To su: registar upravitelja zgrada koji uključuje osnovne podatke, ovjerene ugovore i kontakte; registar zajednice suvlasnika s podacima o vlasnicima, međuvlasničkim ugovorima i odlukama suvlasnika; te pravilnik o kućnom redu koji definira prava i obveze stanara u višestambenim zgradama.

Srbija: prva nekretnina uz povrat 10 posto PDV-a

U Srbiji PDV na kupnju stana iznosi 10 posto, a pravo na povrat vrijedi isključivo za građane koji nikada nisu bili vlasnici stana, uključujući zajedničko ili suvlasničko vlasništvo, a primjenjuje se od 1. srpnja 2006. do dana ovjere kupoprodajnog ugovora. Porezni savjetnik Aleksandar Vasić pojašnjava da to pravo ne obuhvaća kupnju garaža, vikendica ili poslovnih prostora.

"To se pravo ne odnosi se na kupnju garaža. Isključivo se odnosi na stanove ili njihove vlasničke dijelove koji predstavljaju stambeni prostor", ističe Vasić za Bloomberg Adriju.

Zakon omogućuje refundaciju isključivo punoljetnim fizičkim osobama koje imaju prebivalište na teritoriju Republike Srbije i kupuju svoj prvi stan.

Pod "prvim stanom" podrazumijeva se da osoba od 1. srpnja 2006. pa do dana ovjere ugovora o kupoprodaji nije imala stan u vlasništvu, zajedničkom vlasništvu ili suvlasništvu na teritoriju Srbije.

Drugi je važan uvjet da je cijena stana s PDV-om u cijelosti plaćena prodavatelju, i to izravno na njegov tekući račun ili, u posebnim slučajevima poput hipotekarne prodaje ili prodaje u ovršnom postupku, na odgovarajući račun u skladu sa zakonom.

Povrat PDV-a ograničen je na površinu stana do 40 četvornih metara za samog kupca, dok se dodatnih 15 kvadrata priznaje za svakog člana kućanstva (ako i oni nemaju stan u vlasništvu). Tako, primjerice, četveročlana obitelj može ostvariti refundaciju PDV-a za stan do 85 kvadrata.

Povrat se ne ostvaruje automatski – potrebno je podnijeti zahtjev Poreznoj upravi, uza svu prateću dokumentaciju: od izvoda iz matične knjige rođenih i potvrde o državljanstvu, do ugovora o kupoprodaji i dokaza o uplati.

Porezna uprava dužna je u roku od 30 dana donijeti rješenje o povratu PDV-a, a isplata se mora izvršiti najkasnije u roku od 15 dana od uručenja rješenja.

Depositphotos

Pravo na povrat PDV-a vrijedi i za korisnike aktualnog državnog programa namijenjenog mladima, koji omogućuje kupnju prve nekretnine uz subvenciju države i sudjelovanje od svega jedan posto. "Nema razlika u ostvarivanju prava na povrat PDV-a – ako su ispunjeni zakonski uvjeti, korisnik subvencioniranog kredita ima pravo na povrat PDV-a", potvrđuje Vasić.

Iako se ta porezna povlastica primjenjuje već godinama, Vasić smatra da je opravdano očekivati kako će se izmjenama Zakona o PDV-u to pravo ukloniti i prenijeti u neki drugi zakon, kao što je ranije učinjeno s povratom PDV-a pri kupnji opreme za bebe.

U Poreznoj upravi Srbije za Bloomberg Adriju kažu da kupac prvog stana ostvaruje pravo na povrat PDV-a u skladu sa zakonom, na temelju zahtjeva na obrascu RFN, koji podnosi nadležnoj podružnici Porezne uprave prema sjedištu ili prebivalištu prodavatelja.

Kupac također podnosi izjavu da kupuje prvi stan (ovjerenu), izvod iz matice rođenih, potvrdu o državljanstvu, dokaz o prebivalištu, ovjerenu kopiju ugovora o kupoprodaji stana, fiskalni račun u kojem je iskazan PDV, dokaz da je cijena stana s PDV-om u cijelosti isplaćena uplatom na tekući račun prodavatelja te potvrdu lokalne porezne administracije da kupac prvog stana nije bio porezni obveznik na temelju poreza na imovinu za stan na teritoriju Srbije od 1. srpnja 2006. do dana ovjere ugovora o kupoprodaji.

U Poreznoj upravi naglašavaju da nadležni porezni organ donosi rješenje o povratu PDV-a kupcu prvog stana u roku od 30 dana od dana podnošenja zahtjeva, a u roku od 15 dana od dana dostave rješenja isplaćuje se i sam povrat PDV-a.

BiH: povrat PDV-a za prvih 40 kvadrata i članove kućanstva

U BiH PDV na kupnju nekretnine trenutačno iznosi 17 posto, a u tijeku su zakonske pripreme za oslobađanje plaćanja PDV-a kupaca prvog stana ili kuće. Dom naroda parlamentarne skupštine usvojio je izmjene Zakona o PDV-u koje omogućuju povrat PDV-a prilikom kupnje prve nekretnine, a zakon bi se uskoro trebao početi primjenjivati. Pravo na povrat imaju svi punoljetni građani sa stalnim prebivalištem u BiH, a procedura se temelji na dokumentaciji kojom se dokazuje da kupac od 2006. godine nije imao nekretninu u vlasništvu.

Predviđeni povrat PDV-a, slično kao u Srbiji, odnosi se na prvih 40 kvadrata stambene površine kupca i dodatnih 15 kvadrata po članu kućanstva. Za ostvarenje prava potrebno je dostaviti sedam ključnih dokumenata, uključujući izvod iz matice rođenih, vjenčani list, potvrdu o državljanstvu, dokument Porezne uprave i potvrdu Uprave za geodetske poslove da kupac ranije nije bio vlasnik nekretnine.

Ministar financija Srđan Amidžić istaknuo je da podzakonski akti još nisu finalizirani, ali da se potrebna dokumentacija za povrat PDV-a može prikupiti u roku od nekoliko dana.

Također je značajno naglasiti da taj zakon ne poznaje dobnu granicu te da svi punoljetni građani BiH mogu ostvariti pravo na povrat PDV-a ako ispunjavaju uvjet da je riječ o njihovoj prvoj nekretnini.

Sjeverna Makedonija: porezna stopa od pet posto mogla bi porasti na 18

U Sjevernoj Makedoniji prvi promet stambenih objekata do kraja 2025. godine oporezuje se povlaštenom stopom PDV-a od pet posto, uvedenom kao antikrizna mjera još 2010. godine. Ta je povlastica više puta produljivana kako bi se poticala građevinska industrija.

Od 1. siječnja 2026. stopa PDV-a za prvi promet stanova mogla bi biti povećana na 18 posto, što bi dodatno povećalo troškove stanovanja, upozoravaju stručnjaci.

"U okviru makedonskog ministarstva financija, u koordinaciji s drugim relevantnim institucijama, provest će se detaljna analiza i, ako se ocijeni da je potrebno poduzeti određene mjere, one će biti predložene vladi na razmatranje i odlučivanje", naveli su iz makedonskog ministarstva financija za Bloomberg Adriju.

Depositphotos

Računovođe upozoravaju na problem avansnih uplata za stanove. Naime, za uplate izvršene do ove godine plaća se PDV od pet posto. Međutim, ako dođe do povećanja PDV-a nakon 1. siječnja 2026., nije jasno po kojoj će se stopi oporezivati preostali iznos koji treba biti uplaćen. Zbog toga računovodstveni uredi traže od vlade da što prije definira pravila.

Računovođe naglašavaju da bi povećanje PDV-a izravno utjecalo na rast cijena i dodatno smanjilo dostupnost stanova mladima.

Za nekretnine koje se ne prodaju prvi put, primjenjuje se porez na promet nekretnina od dva do četiri posto tržišne vrijednosti, koji uglavnom plaća prodavatelj.

Slovenija: Niži PDV za manje objekte i dodatne olakšice

Slovenija razlikuje pravila za starogradnju i novogradnju. Kod starogradnje plaća se porez na promet nekretnina (DPN) u iznosu od dva posto vrijednosti posla. Taj porez plaća prodavatelj, ali se ugovorom može prenijeti na kupca.

Druga vrsta poreza kod starogradnje porez je na kapitalnu dobit. Ako se nekretnina proda prije isteka 15 godina, plaća se porez od 25 posto na ostvareni profit. Osnovica se može smanjiti ulaganjima u stan koja održavaju njegovu vrijednost. Taj se porez ne plaća ako je prodavatelj živio u nekretnini posljednje tri godine i tamo imao prijavljeno stalno prebivalište.

Pri kupnji novogradnje plaća se PDV od 9,5 posto za stanove do 120 kvadrata i kuće do 250 kvadrata korisne površine, dok veći objekti podliježu stopi od 22 posto. Osim PDV-a, postoji i oslobađanje od naknade za korištenje građevinskog zemljišta (NUSZ) do pet godina te oslobađanje od poreza na imovinu do 10 godina za prvu nekretninu, što dodatno smanjuje troškove kupca.

Općine mogu dodatno propisati potpuno ili djelomično oslobođenje za građane s nižim prihodima. U obama slučajevima porezni obveznik mora podnijeti zahtjev općini, a pojedine općine imaju vlastite obrasce dostupne na službenim mrežnim stranicama.

Ako je stambena površina zgrade u kojoj porezni obveznik ili članovi njegove uže obitelji imaju prebivalište manja od 160 kvadrata, porez na imovinu ne obračunava se. Prvi vlasnici novih stambenih kuća, stanova i garaža također su privremeno oslobođeni tog poreza na razdoblje od 10 godina.

Iako se uvjeti razlikuju, sve zemlje regije kroz sustav PDV-a i dodatnih olakšica nastoje omogućiti kupnju prve nekretnine građanima, prvenstveno mladima i onima koji prvi put kupuju stan ili kuću. Srbija i BiH imaju stroge kvadraturne granice, Hrvatska kombinira PDV i porez na promet, dok Slovenija dodatno oslobađa od poreza na imovinu i NUSZ-a.

Sjeverna Makedonija suočava se s mogućim povećanjem PDV-a, što bi moglo dodatno opteretiti kupce, dok ostale zemlje stabiliziraju svoje subvencije kako bi potaknule tržište. Sve u svemu, povrat PDV-a ostaje najvažnija porezna olakšica pri kupnji prve nekretnine u regiji, s potencijalom da smanji troškove i učini tržište pristupačnijim građanima.

 

---U pisanju pomogli Nataša Hadžispirkoska Stefanova, Mirela Haskić-Suša, Vladimir Nikoloski i Aleksandar Lukić