.webp){kind=icon}
Visoke cijene nekretnina diljem Adria regije ostat će naizgled visoke još neko vrijeme, iako je u nekim zemljama zabilježen pad prometa. Glavna zajednička karakteristika svih tržišta je slaba ponuda, posebice kada su u pitanju novogradnje. Nijedna od zemalja ne očekuje veći broj novih stanova u skorije vrijeme, a visoki troškovi materijala, radne snage i zaduživanja, uz snažnu potražnju, ne ostavljaju puno prostora za značajnije korekcije cijena.
Pad prometa u Hrvatskoj
Tržište nekretnina u Hrvatskoj se hladi, no iako bi se moglo zaključiti da će pad prometa rezultirati smanjenjem cijena nekretnina, to se, čini se, neće dogoditi tako brzo i linearno.
Klara Matić, voditeljica odjela tržišta kapitala u Colliersu, ističe da je u prvih šest mjeseci ove godine u Hrvatskoj i Zagrebu prodano oko 20 posto manje stanova nego u istom razdoblju 2022. godine.
"Ne očekujemo značajnije korekcije cijena stambenih nekretnina, posebice ne u kratkom roku, a ključni je razlog nedostatak ponude. Važno je napomenuti da je od 2014. do 2023. godine izgrađeno oko 67 tisuće stanova manje na nacionalnoj razini, što predstavlja pad od otprilike 40 posto, te oko 27 tisuća stanova manje u Zagrebu, što je pad od otprilike 60 posto u usporedbi s prethodnim devetogodišnjim razdobljem od 2005. do 2014. godine. Osim slabog oporavka građevinske aktivnosti, fond postojećih stambenih nekretnina smanjen je zbog oštećenja u potresima i zbog sve veće upotrebe stambenog prostora za kratkoročni najam", objašnjava Matić.
Matić upozorava da je jedan od većih problema loša vrijednost za uloženi novac pri kupovini stambenih nekretnina.
"S obzirom na manjak novogradnje, cijene starogradnje su znatno porasle, stoga kupci, ako žele riješiti svoje stambeno pitanje, pristaju na kompromise. To se neće promijeniti ni u 2024. godini jer je broj najavljenih projekata i dalje mali. To je uglavnom zbog nedostatka zemljišta, pogotovo većih parcela, nedovoljno aktivnog prostornog planiranja te sporosti izdavanja građevinskih dozvola. Naši najveći gradovi, Zagreb i Split, nedovoljno rade na urbanom obnavljanju velikih brownfield projekata i aktiviranju javne imovine. Rast kamatnih stopa negativno utječe i na developere jer im poskupljuje financiranje, a kad tome pridodamo rast troškova gradnje i visoki PDV na novogradnju od 25 posto, moglo bi doći do smanjenja broja projekata", ističe Matić.
Cijene u BiH dostigle rekorde
Neizvjesnost i volatilnost na tržištu građevinskog materijala i radne snage, dobit investitora, inflacija, nedostatak konkurencije te manjak projekata novogradnje glavni su razlozi zbog kojih su cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini u prosjeku porasle za 18 posto godišnje od 2021. do kraja drugog kvartala 2023. Ipak, čini se da su cijene nekretnina dosegle svoj vrhunac, pa se u narednom razdoblju očekuje stagnacija, dok pad cijena vjerojatno neće nastupiti tijekom iduće godine.
Elvisa Pilav iz agencije Metropola Nekretnine za Bloomberg Adriju navodi da još uvijek ne očekuju pad cijena te da je pad cijena nekretnina vjerojatno daleko.
"Očekujemo da bi u nekom narednom razdoblju moglo doći do privremene stagnacije, ali ne odmah, nego možda krajem iduće godine i početkom 2025., pod uvjetom da se situacija s ponudom nekretnina na tržištu poboljša, odnosno da se poveća broj nekretnina dostupnih za kupovinu", ističe Pilav.
Objašnjava da se tržište trenutno suočava s nedostatkom stanova i velikom potražnjom te da će cijene nekretnina nastaviti rasti sve dok grad Sarajevo ne bude mogao ponuditi veći broj nekretnina za kupovinu i dok se ne zadovolje potrebe kupaca.
"Što se pada cijena tiče, za to je već potrebna masovna gradnja, što u neku ruku i očekujemo, ali je prilično neizvjesno hoće li se uopće dogoditi u narednih pet godina", dodaje Pilav.
Iako su cijene kvadrata porasle u cijeloj BiH, i dalje su značajno niže u usporedbi sa Sarajevom. U većim gradovima BiH, cijene kvadrata variraju od 1,5 šest tisuća konvertibilnih maraka za premijsku gradnju.
Stručnjaci iz agencija za nekretnine iz Tuzle, Bihaća, Bijeljine i Trebinja također očekuju stabilizaciju cijena u narednoj godini.
Blagi pad stambenog sektora u Srbiji
U Srbiji se bilježi smanjenje aktivnosti u kupovini nekretnina, a očekuje se da se to neće značajno promijeniti ni iduće godine. Oporavak tržišta predviđa se tek sredinom iduće godine, dok se rast tržišta projicira tek za 2025. godinu, bez izrazitog pada cijena nekretnina.
Nebojša Nešovanović, viši direktor i voditelj procjena u CBRC-u, ističe da se Europa nalazi na dnu ciklusa tržišta te da se očekuje oporavak već od sredine ili jeseni 2024. godine.
To implicira da će razdoblje pred nama predstavljati dno ciklusa tržišta, što bi značilo najpovoljnije vrijeme za kupnju nekretnina s najvećim prostorom za pregovore s prodavateljima. U tom se razdoblju ne očekuje značajan pad cijena, već smanjen obujam trgovanja, odnosno manji broj transakcija.
Agentica za nekretnine Katarina Lazarević primjećuje pad prometa od 30 do 50 posto, uz očekivanje da se situacija neće drastično promijeniti iduće godine. Cijene novosagrađenih stanova ne opadaju, ali se stanovi u starogradnji prodaju po nižim cijenama nego prije.
"Vjerujem da će doći do daljnjih korekcija cijena u starogradnji, dok u novogradnji sve ovisi o investitorima i njihovoj spremnosti da dio svojeg profita žrtvuju radi bolje prodaje stanova. Novogradnju kupuju ljudi koji raspolažu novcem i koji nekretnine promatraju kao investiciju. Gotovo da nema kupaca koji kupuju putem kredita", kaže Lazarević.
U Sjevernoj Makedoniji usporen rast cijena
Cijene stanova u Sjevernoj Makedoniji također neće padati. Ključni razlog tome leži u visokim cijenama materijala koje se ne smanjuju brzo. Također, nedostatak radne snage vrši pritisak na cijene, što dovodi do rasta troškova plaća.
U 2024. godinu tržište nekretnina u Sjevernoj Makedoniji ulazi s rekordnim cijenama, a pad cijena koji se očekivao ove godine nije se dogodio, već se rast cijena stanova samo usporio. U trećem kvartalu, rast cijena iznosio je 11 posto na godišnjoj razini, što predstavlja značajno usporavanje u odnosu na prošlogodišnjih 21 posto.
Za 2024. godinu građevinari ne očekuju promjene na tržištu nekretnina. Prema riječima Ivice Jakimovskog iz Građevinske komore pri Savezu gospodarskih komora, cijene neće rasti.
"Jedino sam u ovo siguran, da nema prostora za rast cijena stanova. Ima li prostora za smanjenje, u ovom trenutku, nisam siguran. Imamo stabilne cijene građevinskog materijala, tako da s te strane nemamo problema. Ali imamo problem na strani rada. Nedostatak radnika stvara pritisak za rast plaća, što može biti pravi teret u narednom razdoblju", kaže Jakimovski.
Ove godine, prema riječima Jakimovskog, unatoč visokim cijenama i visokim troškovima zaduživanja, prodaja je ostala na razini prethodne godine. Takav trend očekuje se i ove godine, iz jednostavnog razloga što su ponuda i potražnja u zemlji na istoj razini.
Stabilizacija cijena u Sloveniji
Cijene nekretnina neće padati ni u Sloveniji. Prema riječima Branka Potočnika iz agencije INSA Nekretnine, proteklih godinu dana pooštreni su uvjeti kreditiranja, porasle su kamate, a rezultat se očituje u padu broja transakcija za nekretnine i stabilizaciji cijena. Riječ je uglavnom o korekciji nekih cijena koje su poskočile u razdoblju nakon COVID krize, posebno u nekim područjima u Sloveniji. Tu je također najvidljivija stabilizacija tržišta i cijena.
"Iskreno se nadam da će 2024. proteći mirno, bez većih potresa. Ne očekujem veće uspone ili padove cijena nekretnina", dodaje.
Što se tiče novogradnje, ističe da su slovenski investitori naučili biti oprezni iz okrutne lekcije koja je 2008. započela kao bankarska kriza.
"Trenutno nemamo velikih građevinskih projekata u Štajerskoj. Investitori pristupaju gradnji promišljeno, korak po korak. Tako svake godine na tržište izlazi relativno mali broj nekretnina, a tako će biti i u narednoj godini. Ne očekujem posebne potrese na tržištu zbog novogradnje", naglašava Potočnik.
Isto misli Jan Bobnar iz agencije Nekretnine Kranj.
"Smatram da nije za očekivati značajno smanjenje cijena stambenih nekretnina u 2024. godini. Ponuda je vrlo skromna, ali s druge strane, brojni kupci traže nekretnine", kaže.
Dodaje da se posljednjih mjeseci bilježi smanjenje potražnje, što je uglavnom rezultat visokih kamata.
"To također znači da se produžava vrijeme prodaje manje zanimljivih nekretnina. S druge strane, nekretnine koje se nalaze na dobrim lokacijama još uvijek se mogu praktično odmah prodati, i to je jedan od razloga zašto se još ne očekuju značajnija sniženja cijena", pojašnjava Bobnar.
Za 2024. godinu najavljuje se dosta nekretninskih projekata, ali ne misli da će ponuda novogradnje bitno utjecati na cijene u starogradnji.
"Na tržištu nekretnina trebala bi se stvoriti veća količina novogradnje u prodaji, što bi onda utjecalo na prodajne cijene starogradnje. Većina stanova u novogradnji prodaje se na početku prodaje ili tijekom izgradnje", ističe Bobnar.
--- U pisanju teksta sudjelovali su Marijana Avakumović, Igor Ilić, Nataša Hadžispirkoska Stefanova i Pia Bedene
