Ruši li se hrvatski san? Život od rente više nije ono što je bio

Isplati li se više dnevni ili dugoročni najam nekretnine – to je vječna dilema svakog hrvatskog rentijera, a odgovor ovisi o dosta faktora. Prvi i osnovni je lokacija nekretnine, a onda trebate sebi odgovoriti na pitanje je li vam važniji veći prinos ili više cijenite svoj mir i slobodno vrijeme.

Uzmimo primjer manjeg stana u Zagrebu na području šireg centra grada. Ako ga iznajmljujete dugoročno, prednosti su to što ne morate zadovoljiti nikakve formalne uvjete da bi ga stavili na tržište. Dakle, ne treba vam nikakva kategorizacija pa ne morate uložiti praktički ništa ako stan zadovoljava minimalne standarde za stanovanje (gledajući domaće oglasnike nekretnina, rekli bismo i da je taj minimum upitan). Kako je potražnja daleko veća od ponude, najmoprimce nećete dugo čekati, a kad s njima dogovorite cijenu, koja se načelno kreće oko 700 eura, nemate ni puno administrativne muke.

Morate samo sklopiti ugovor o najmu i dostaviti ga poreznoj upravi. Porez na dohodak od imovine plaća se na svotu najamnine umanjene za 30 posto izdataka po stopi od 12 posto.

Dobra vijest je da tu praktički prestaje vaš angažman i izdaci oko nekretnine, budući da podstanar plaća režije. Eventualno vas po džepu može udariti nekakav veći popravak, ali to je daleko od redovitog troška.

Konkretno, ako uzmemo imaginarnih 700 eura najamnine mjesečno, u godinu dana je to prihod od 8.400 eura. Umanjena porezna osnovica iznosi 5.880 eura, što znači da ćete platiti 705 eura poreza. Dakle, ostaje vam ostaje nešto manje od 7.700 eura čiste zarade.

Depositphotos

Ako mislite da smo malo preoptimistični, napravili smo i izračun s mjesečnom stanarinom od 600 eura, a u tom slučaju ćete u džep spremiti oko 6.600 eura neto godišnje.

Još jedna velika prednost dugoročnog najma jest to što je priljev novca konstantan tijekom cijele godine i ne ovisi o sezoni.

Dnevni najam nešto lukrativniji

S druge strane, odlučite li se na dnevni najam istog stana, imat ćete osjetno veće prihode, ali i puno više obaveza.

Prvo morate zadovoljiti formalne uvjete za obavljanje posla, odnosno dobiti kategorizaciju i dozvolu za obavljanje turističke djelatnosti, što, naravno, košta. Potom se trebate pozabaviti oglašavanjem, komunikacijom s platformama za iznajmljivanje i troškovima koje one nose, režije plaćate sami, morate voditi administraciju, izdavati račune, a tu je i komunikacija, odnosno dočekivanje gostiju, izdaci za redovno čišćenje stana itd. Naravno, možete se odlučiti i za iznajmljivanje preko agencije, ali one će vam uzeti i po 40 posto provizije.

Depositphotos

Ukratko, kako smo odmah u startu rekli, praktički jedini plus kratkoročnog najma je veća zarada. Iznajmljivačima ovog tipa na ruku ide i što naša država, paradoksalno, manje oporezuje takav tip najma, ali i to se polako mijenja. Primjerice, paušalni porez po krevetu (ležaju) u Zagrebu je od početka 2024. porastao na 199,08 eura po krevetu, a uz to vlasnici apartmana moraju plaćati i porez na nekretninu za odmor koji se kreće od 0,6 do 5 eura po kvadratu, ovisno o općini i gradu. Pogađate, u Zagrebu je podignut na maksimalni iznos.

Također morate podmiriti članarinu turističkoj zajednici koja iznosi blizu 6 eura po ležaju, odnosno nešto manje od 3 eura po pomoćnom ležaju. Dakle ako u stanu od 50 kvadrata imate bračni krevet u sobi i kauč na razvlačenje za dvije osobe, plaćat ćete cca 18 eura godišnje članarine.

Godišnji paušal turističke pristojbe stajat će vas dodatnih 53 eura po glavnom i pomoćnom krevetu.

Značajan izdatak su i platforme za iznajmljivanje. Primjerice, Booking će vam uzeti 15 posto iznosa rezervacije, a onda će na tu cifru platiti još i 25 posto poreza državi.

Bloomberg

Spomenuli smo čišćenje, redovno pranje posteljine i ručnika, kupovinu sanitarnih potrepština koje su neophodne za ugodan boravak gostiju, ali ako želite napraviti iskorak i pobrati dobre ocjene na platformama za iznajmljivanje (a vjerujte nam, želite), onda morate uložiti i u neke sitnice, poput poklona za dobrodošlicu, svježeg voća ili boce pića u hladnjaku. Nisu to troškovi koji će vas izuti iz cipela, ali akumuliraju se na godišnjoj razini.

Idemo na konkretnu računicu. Uzmimo da stan od 50 kvadrata u širem centru Zagreba možete iznajmiti za 80 eura dnevno i da ste popunjeni oko četiri mjeseca godišnje (120 dana), to vam bruto godišnju zaradu dovodi do iznosa od 9.600 eura.

Što se troškova tiče, Turistička zajednica Grada Zagreba nam ih je detaljno izračunala, a mi smo samo blago zaokružili iznose.

Godišnja turistička članarina u našem primjeru iznosi 18 eura, godišnji paušal turističke pristojbe je 212 eura,  dok je godišnji paušal poreza na dohodak 400 eura. Tu treba ubrojiti i 250 eura poreza na nekretninu pa dolazimo na cca 900 eura godišnjih troškova, što ukupnu zaradu smanjuje na 8.700 eura, s tim da od tog iznosa još morate platiti proviziju Bookingu (plus 25 posto poreza državi na taj iznos), a onda i sve soft troškove poput čišćenja, održavanja itd.

Martina Bienenfeld, direktorica Turističke zajednice Grada Zagreba | Licencirane fotografije

Zaokružit ćemo čistu zaradu na 8.500 eura godišnje pa usporediti s dugoročnim najmom koji bi vam donio 7.700 eura (u slučaju mjesečne stanarine od 700 eura). Dakle, niti 800 eura, odnosno cca 66 eura mjesečno ekstra zarade za puno više angažmana i administracije.

Ako uzmemo konzervativniji izračun s dugoročnim najmom za 600 eura mjesečno, razlika je nešto osjetnija. Na dnevnom najmu ćete zaraditi oko 1.900 eura više na godinu, što je nešto manje od 160 eura mjesečno.

Pristojna zarada, ništa više od toga

Najbolje je računicu prikazati na konkretnom primjeru pa smo stoga kontaktirali Maju Novak, vlasnicu apartmana Main Square – koji se, kako samo ime kaže, nalazi točno na glavnom zagrebačkom trgu. Njen slučaj nije baš najreprezentativniji jer pokazuje koliko se na dnevnom najmu može zaraditi ako ste blagoslovljeni vrhunskom lokacijom i u potpunosti se posvetite poslu iznajmljivača, ali svejedno daje jasnu sliku troškova. Vrhunska usluga na Bookingu donijela joj visoku ocjenu, što implicira da može tražiti i nešto veću cijenu od 100 eura po noćenju.

Ona svoju godišnju bruto zaradu procjenjuje na oko 12.000 eura, odnosno 1.000 eura mjesečno, od čega joj ostane oko 850 eura neto. Uz neizbježne troškove koje smo već spomenuli, dodatno plaća samo Booking i usluge vešeraja, dok sve ostalo radi sama.

Simon Dawson/Bloomberg

"Ako imate samo jedan apartman, daleko je to od velike zarade, kako se u javnosti percipira. Druga priča su ljudi i firme koji iznajmljuju na desetke apartmana i tu bi svakako država trebala intervenirati. Osobno nemam ništa protiv da se porezi na iznajmljivanje povećaju jer su do sada bili stvarno niski, ali bilo bi dobro da se stane u kraj iznajmljivačima na crno koji su nam nepoštena konkurencija. Puno puta smo apelirali kod Državnog inspektorata pa dobili odgovore da oni nemaju resursa za to. Lako je donositi nove zakona, ali kakvog smisla imaju ako ih se u stvarnosti ne provodi", pita se Novak.

Ističe da je u Zagrebu mrtva sezona u siječnju, veljači i ožujku, a onda se polako zahuktava i kulminira na ljeto. Dakle, njen apartman je donekle usporediv s iznajmljivanjem smještaja na moru. Kažemo donekle jer na vrhunskim lokacijama na obali cijene bez problema idu i preko 150 eura po noćenju, a davanja lokalnim vlastima su nešto manja. Ipak, i dalje to nije nekakav financijski Eldorado, naročito ako ste nekretninu morali kupiti u posljednjih par godina.

Povrat investicije u tom slučaju ćete čekati desetljećima pa se ulaganje u nekakav ETF na 15 ili 20 godina čini isplativijim. No, to je i rizičnija opcija pa ne čudi da Hrvati i dalje vole parkirati višak novca u nekretnine – zlu ne trebalo.