Ulaganja u nekretnine i povrat ulaganja u UAE - Dubai dominira, a slijedi Abu Dhabi

Dubai, biser Perzijskog zaljeva, odavno je prestao biti samo luksuzna i turistička destinacija. Danas se pozicionira kao jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina za investitore iz cijelog svijeta.

Stabilno gospodarstvo Ujedinjenih Arapskih Emirata, porezne olakšice, liberalna politika prema stranim vlasnicima i visoki prinosi od najma učinili su ulaganje u nekretnine u tom dijelu svijeta sinonimom za sigurno i profitabilno ulaganje.

Međutim, Dubai se visoko odskače u usporedbi s ostalim emiratima, osim možda Abu Dhabija, koji ima potencijal približiti se. Ajman, Fujairah, Ras Al-Khaimah, Sharjah i Umm Al-Quwain zasad ostaju u drugom planu.

Tržište UAE-a priprema se za povećanje ponude stambenog prostora u nadolazećem razdoblju, a to podupiru visoke godišnje stope rasta u prvoj polovici 2025. godine, kada su u pitanju stambeni projekti u izgradnji (off-plan). Na primjeru Dubaija, jedne od dvije ključne točke, stopa rasta broja projekata iznosi gotovo 19 posto, odnosno 24 posto vrijednosti. Snažna potražnja, potaknuta rastom stanovništva i priljevom bogatih stranih stanovnika, utječe na rast cijena nekretnina u Dubaiju i Abu Dhabiju“, kaže Nemanja Đurđević, analitičar Bloomberg Adrije.

Prema njegovim riječima, Dubai je zabilježio godišnji rast od 15,22 posto u smislu prodajnih cijena, a Abu Dhabi 18,17 posto. Međutim, ako bolje pogledamo potražnju u ta dva grada, mogu se uočiti različite tendencije.

"Abu Dhabi pokreće rast cijena manjih stambenih jedinica, dok je u Dubaiju popularna kupnja većih stanova, što odražava potražnju kupaca za stambenim prostorom. Konkretno, medijane vrijednosti dvosobnih stanova u Dubaiju zabilježile su najveći rast od 17,3 posto (prvi kvartal 2025. u usporedbi s prvim kvartalom 2024.), dok su cijene garsonjera u Abu Dhabiju u istom razdoblju porasle za 32,86 posto, a jednosobnih stanova za 28,87 posto. Ovaj trend može se odraziti i na godišnje najamnine: manji stanovi u Abu Dhabiju skuplji su za najam, odnosno vlasnicima donose veću godišnju najamninu u usporedbi s Dubaijem. S druge strane, godišnja najamnina je veća u Dubaiju u usporedbi s Abu Dhabijem", ističe Đurđević.

Dubai - investicijska meka 

U ovom emiratu svoje mjesto pod, doslovno, vrućim suncem pronalaze mnogi digitalni nomadi, ali i poduzetnici iz raznih sfera, uključujući kripto-biznismene iz jadranske regije. Trgovanje kriptovalutama u Dubaiju je itekako mainstream, a kako ova aktivnost dobiva na zamahu i obećava profit, tako rastu i apetiti za stalnim boravkom u Dubaiju i kupnjom nekretnina.

Kako je Bloomberg Adria pisala početkom godine, novi stanovi, unatoč rastu cijena, prodaju se za samo nekoliko sati. Tu je i poznati fenomen dubai bling - stil života koji nudi ulaznicu za život u luksuzu za, potencijalno, manje novca. Postoji i istoimena serija o ovom fenomenu i životu bogatih u luksuznom emiratu, a možete je pogledati na Netflixu.

Usporedbe radi, cijene kvadrata i svega ostalog za neke druge luksuzne destinacije iz takozvanog kluba bogatih, poput Monaka, dvostruko su veće nego u Dubaiju, otuda i snažna potražnja i stabilno tržište nekretnina.

Srušen rekord

Prvo tromjesečje 2025. godine označava povijesni rekord kada je u pitanju tržište nekretnina u Dubaiju, sa snažnim rastom broja i vrijednosti transakcija, te dominacijom off‑plan segmenta. Strani investitori su glavni pokretači, dok vlada potiče ulaganja putem viza i poticaja za vlasništvo, kao i infrastrukturnih projekata, prema srpanjskom izvješću portala dubaihousing-ae.com.

Prema dostupnim podacima, ukupan broj transakcija porastao je za 23-24 posto u odnosu na prvo tromjesečje 2024., s otprilike 42.400 prodanih nekretnina. No, u prvom tromjesečju 2025., u usporedbi s četvrtim tromjesečjem 2024., zabilježen je blagi pad od 10 posto, što se može protumačiti kao uobičajena sezonska korekcija. Sveukupno, ukupna vrijednost prodaje skočila je za čak 31 posto na godišnjoj razini, dosegnuvši oko 40 milijardi američkih dolara.

Transakcije vezane uz nekretnine u izgradnji činile su 59 posto svih prodaja, s porastom od 25 posto u odnosu na isto razdoblje 2024. godine, a najviše transakcija ostvareno je u prodaji stanova, zatim obiteljskih kuća u nizu (ali s privatnim ulazom), pa tek onda luksuznih vila s privatnim dvorištem i bazenom.

Globalno tržište UAE-a, ali s fokusom na Dubai, pokazuje visok potencijal za kratkoročni najam i dugoročni rast kapitala, posebno u atraktivnim područjima. U tom kontekstu treba istaknuti luksuzne lokacije poput Palm Jumeirah i Downtown Dubai, sa stabilnim rastom kapitala. Kada su u pitanju apartmani, popularni su JVC, Arjan i Town Square, dok u segmentu vila dominiraju lokacije Al Barsha i Al Furjan.

Među najbrojnijim stranim investitorima su Indijci, Britanci, Kinezi, Saudijci i Rusi..

Gdje je najbolji povrat ulaganja

Prema najnovijim bruto prinosima od najma i pod pretpostavkom da se stan koristi isključivo za najam, Dubai bilježi stopu od 6,31, a Abu Dhabi stopu od 5,39 posto.

"Zbog prethodno navedenih razloga, prosječni bruto prinosi za četverosobne i veće stanove u Dubaiju iznose 3,38 posto, a za garsonjere (najmanje jedinice) 8,25 posto. Bez ulaska na tržište najma, prema tim prinosima, za ulaganje od 500.000 eura u Dubaiju (promatrano kao cijeli grad) godišnja bruto najamnina iznosila bi 31.550 eura. Nadalje, pod pretpostavkom, što je malo vjerojatno, da se omjer cijene i najamnine i stanova ne mijenja, trebalo bi gotovo 16 godina da se početno ulaganje isplati. Prema spomenutim prinosima, najmanje stambene jedinice u Dubaiju vlasnicima bi donijele 41.250 eura bruto prihoda od najma, a najveće nekretnine 16.900 eura", napominje Bloomberg Adrijin analitičar.

 

 

Također kaže da se ove brojke mogu opravdati činjenicom da se veći stanovi slabije iznajmljuju, jer ih kupci koriste za vlastite potrebe.

"Ako istu logiku primijenimo na Abu Dhabi, investicija od 500.000 eura donijela bi 26.950 eura bruto godišnje najamnine. Razdoblje povrata takve investicije bilo bi oko 18 i pol godina. Četverosobni stanovi i veći imaju godišnji bruto povrat od 5,20 posto i donijeli bi 26.000 eura bruto najamnine za investiciju od pola milijuna eura. Najmanji stanovi s prinosom od 4,11 posto daju 20.550 eura godišnje najamnine za isti iznos investicije. Investitori bi morali čekati 24 godine i četiri mjeseca da im se investicija isplati, odnosno bili bi na nuli. Naravno, dodatne pretpostavke su da se stanovi iznajmljuju u svim razdobljima i da nema mjeseca u kojem stanovi ne generiraju najamninu", zaključuje Đurđević.

 

 

Porezna politika

U Dubaiju ne postoji porez na dohodak ili kapitalnu dobit, niti godišnji porez na imovinu za fizičke osobe, što znači da vlasnici i prodavatelji nekretnina zadržavaju cijeli prihod.

Međutim, postoje određene jednokratne naknade za kupnju:

• Naknada za prijenos (DLD) koja iznosi četiri posto vrijednosti nekretnine (obično se dijeli između kupca i prodavatelja);

• Administrativna naknada: 580 AED za nekretninu koja se odmah useljava ili 40 AED za registraciju Oqood-a, za tzv. kupnju izvan plana (u izgradnji);

• Posrednička provizija od oko dva posto kupoprodajne cijene;

• Naknada za hipoteku, koja otprilike iznosi 0,25 posto iznosa kredita;

• Porez na dodanu vrijednost od pet posto primjenjuje se na komercijalne nekretnine i određene usluge (stambene nekretnine su općenito oslobođene, osim prodaje izvan plana u roku od tri godine).

• Općinska naknada za stanovanje za najmodavce iznosi pet posto godišnje najamnine, koju plaća najmoprimac, a evidentira se putem Ejari sustava;

• Redovite godišnje naknade koje plaća vlasnik za održavanje zajedničkih prostora zgrade ili kompleksa (obično ih potražuje upravitelj zgrade ili graditelj, a regulira ih DLD putem Mollak platforme).

Abu Dabi, ipak, pristupačniji

Porezni režim je isti u svim Ujedinjenim Arapskim Emiratima (UAE), ali Dubai je tržište s višim cijenama i većom likvidnošću. S druge strane, ostatak UAE-a, poput Abu Dhabija, može ponuditi solidne prinose i pristupačnije troškove života. Konkretno, mjesečni troškovi u Abu Dhabiju za jednu osobu iznose oko 950 dolara i 3400 dolara za cijelu obitelj (ne uključujući najamninu).

Osim toga, iako se cijene nekretnina i prinosi od ulaganja razlikuju među emiratima, porezni režim je sličan - nema poreza na dohodak, kapitalne dobitke ili godišnjeg poreza na imovinu, a isti se porezi plaćaju i na prijenos vlasništva nad imovinom.

 

Od 2019. godine strancima je dopušteno potpuno vlasništvo u određenim zonama u Abu Dhabiju, što je dodatni poticaj za investitore. Riječ je o manjem "hiper-tržištu" u usporedbi s Dubaijem, što znači stabilniji rast cijena i manje špekulacija.

Iako je naveden kao luksuzna investicijska oaza, Abu Dhabi je ipak pristupačniji i prikladniji za kupce koji traže stabilnost, dugoročna ulaganja i ekskluzivnost bez pretjerane komercijalizacije. Među traženim nekretninama su pametni sustavi, concierge usluge, privatne plaže, wellness zone, golf tereni i marine.

Sharjah je treći najveći emirat, puno konzervativniji i stoga zatvoreniji, a cijene nekretnina su znatno niže u usporedbi s Dubaijem. Ajman je najmanji emirat koji se fokusira na pristupačne nekretnine i niže troškove života, pa u njega uglavnom ulažu investitori niže srednje klase.

Međutim, interes za Ajman raste zbog blizine Dubaija. Ras Al-Khaimah nudi više planinskih krajolika nego investicijski plodnog tla, a turizam se tamo još uvijek razvija. Međutim, konkurentska prednost Ras Al-Khaimaha mogu biti ekoturizam, spa resorti, luksuzne rezidencije u prirodi, kao i nekretnine uz more i golf tereni.

Ras al-Kajma | Depositphotos

Konačno, tu su Umm Al-Quwain i Fujairah. Prvi je vrlo miran i nerazvijen, a nekretnine su prilično pristupačne, dok je drugi jedini emirat koji gleda na Omanski zaljev, a ne na Perzijski zaljev. Infrastruktura se razvija, a tržište nekretnina je još uvijek u povojima, ali Fujairah se umjesto toga fokusira na logistiku i prijevoz kroz luku.